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案例：A公司以一宗房产作抵押，分别向甲、乙两家银行贷款200万和300万，均于2005年11月9日办理抵押登记。A公司到期无力偿还贷款，抵押权人依法处分该房产，处分价款为400万元，甲、乙如何清偿其债权？ 四、抵押权的消灭—指抵押权对抵押物所具有的支配力终止。 1、因主债的消灭而消灭 2、因抵押物的灭失而消灭（可及于代位物） 3、因抵押权的行使而消灭 第五节房地产抵押权的几个特殊问题 一、绝押合同问题：绝押合同是指双方设立抵押权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人直接取得抵押物所有权的合同。（被多数国家所禁止） 二、抵押期间问题 1、抵押期间指法律规定抵押权人能够自由行使其抵押权的期间（《担保法》对抵押期间没做明确规定） 2、当事人能否约定抵押期间 3、登记机关规定抵押期限的效力问题： 抵押登记只是设定抵押权的生效时间，而不是失效时间，登记机关只有依法登记的权利而没有设定抵押期限的权利。 4、抵押期间的法律效力—《担保法》解释规定：担保物权所担保的债权诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。 三、关于优先受偿权问题 1、建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权人 2、个人住房抵押的优先受偿权 四、农村村民的房屋是否可以设定抵押权 思考题 1、试析房地产抵押贷款中的风险. 2、我国房地产抵押市场中存在的问题及对策。 3、房地产抵押若干法律问题探讨。 三、收益率 收益率是指投资回报率，为某年收益与投资之比。 利息率针对信贷资金，是借贷资本的收益率。 折现率是将未来收益转化成现值的收益率 内部收益率指某一固定资本投资在其持有期内实际获得或预期可获得的收益率；其经济含义是项目寿命期终了时，所有投资可被完全收回；它放映了项目投资所能承受的最高贷款利率。 全部投资收益率放映了全部已投入资本的收益水平，可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。 第二节 担保融资 一、担保与反担保 （一）担保及担保形式： 担保指以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。 形式--保证、抵押、质押、留置和定金 2、反担保：指担保人为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。反担保方式有求偿保证、求偿抵押、求偿质押 第二节 担保融资 二、保证贷款 （一）保证及其法律关系 保证指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务。 法律关系包括债权人与债务人间的债权债务关系、保证人与债权人之间的保证合同关系、保证人与债务人之间的委托关系。 （二）保证的特征(从属性、相对独立性、单务性和无偿性、补充性) （三）保证人 保证人的资格指保证人的行为能力和清偿债务的能力 保证人的范围：企业法人，机关法人（经国务院批准的国际组织或政府贷款），从事经营活动的事业单位、社会团体法人、其他组织 保证人的代偿能力（作为一个提示性条款） 三、质押贷款 （一）质押概述 质押的含义 质押法律关系：质权人、出质人、质物 质权的性质：物权、他物权、担保物权 质押的特征；以占有质物为公示方法、标的为动产或财产权利、质权具有留置效力并直接支配标的以实现质权。 （二）动产质押贷款 动产质押贷款指债务人或第三人将其动产移交银行占有，作为债权的担保。 质押标的物的条件： 1、必须有可让与性； 2、必须是特定化的动产，包括特定物和特定化的种类物 3、权利质押贷款 含义：以可让与财产权为标的设定担保而获取的贷款。 权利质押标的物：有价证券、知识产权、其他权利（包括一般债权和不动产收益权等） 权利质押与动产质押的区别（标的不同、设定方式不同、保全和实现的方式不同）。 票据等有价证券的质押：汇票、本票、支票 （四）股权质押贷款 1、股票质押：依法可转让的股票、订立书面合同、办理出质登记 股票质押的特点：风险较大（价格不稳定、预期价值）、因其强流动性担保功能较强。 股票质押的效力与实现：效力体现为出质人和质权人双方的权利与义务；质押实现仅适用变卖。 股票质押贷款中的风险控制机制 2、有限责任公司（合伙企业）股权质押 3、外商投资企业的股权质押 4、合伙企业股权质押 第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押权的概念及特征 第二节 房地产抵押权的设定 第三节 房地产抵押权的效力 第四节 房地产抵押权的实现 第五节 房地产抵押权的几个特殊问题 第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押的概念及特征 一、抵押的概念及其构成 （一）抵押指债务人或第三人不转移对财产占 有，将该财产作为债权的担保。 （二）构成：抵押人、抵押权人、抵押物 二、抵押权内涵 （一）是担保物权而非用益物权 （二）标的物为特定房地产（所有或有权处分）