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我国房价收入比研究 杨红旭 近期，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比的事又闹得沸沸扬扬。实际上，为了衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，近年来，房价收入比这一综合指标被社会各界广泛采用。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹，尤其是自2003年以来，连续五年保持两位数的增幅。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，2006年达12%，2007年达17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但是从近几年开始，房价收入比开始持续上涨。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比情况。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 1、房价收入比的计算公式 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。 房价收入比 2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。 另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间的可比性并不高。在欧美国家，房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的（成交量远大于一手房），多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价和中位数家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。 二、近些年全国及十大典型城市房价收入比演变情况 1、1996—2008年全国房价收入比情况 改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平方米增加到2008年底的29.1平方米（预估），2008年比1996年的17平方米，增加了71%。 随着经济增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后，我国商品住宅（包含经济适用房）价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。 与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996—2008年全国的房价收入比情况（见图1）。 图1 全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站 CRIC中国房地产决策咨询系统 从上图可以看出：1997—2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比保持了一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。 2、十大典型城市房价收入比情况 除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的十大典型城市2001—2008年的房价收入比情况。见下图。 图2 北京房价收入比情况 图3 上海房价收入比情况 图4 广州房价收入比情况 图5 深圳房价收入比情况 图6 杭州房价收入比情况 图7 厦门房价收入比情况 图8 武汉房价收入比情况 图9 重庆房价收入比情况 图10 天津房价收入比情况