房地产营销策划方案案例.ppt

“纵”的方面 广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体为主，售楼处的搭建，样本房的建设，看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等等。 公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，因为相对的固定性，除非有特殊情况或者配合一些促销活动，一般改变不大，工作量也小。而报刊媒体则开始在变化多端的竞争环境下，节奏加快，出招频频，以灵活多变的特色，发挥其独特的功效。 广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。 “横”的方面 其实也贯穿于广告周期的四个阶段，但于产品强销期的时候要求特别高。 龙湖三千里的媒体组合的理想三维广告空间设计：客户早上翻开《成都商报》三千里的广告已赫然在目。在上班的路上，则看到三千里色彩鲜艳、极为醒目的公交车体广告。第二天听早上广播新闻，同样的信息又飘然而至……，视觉听觉的多重刺激，将在最大限度上挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。 报刊媒体 报纸----《成都商报》 2006年，《成都商报》年广告实际收入逾7亿元，排名中国单张报纸广告收入第七名，是中国西部迄今为止惟一一家连续四年进入全国报业广告收入前十强的报纸。在控制发行量的情况下，《成都商报》日常发行量60万份，传阅率近5人/份，是中国西部发行量和影响力都最大的报纸。 其他可替代报纸-----《华西都市报》 杂志 《成都楼市》、《先锋居周刊》 这类杂志的特点是有较强的区域性，广告成本较低，但针对性较强。该杂志的读者一般都有购房意向。 户外广告 1、路灯广告 数量50 在项目临近的主要街道（如SM广场一段街区和建设北路）投放具有引领作用的路灯广告。 （1）引领效果显著 （2）受众注目度高 （3）成本低，广告发布效果好 （4）公益性高、亲和力强 2、公交车体广告 数量 20 主要公交站牌广告 数量 50 三千里项目一百米内，便有“建设路口站”。可以在必经此站的客流量较大的公交站点，设立公交站牌广告。如磨子桥（6路、27路）、红星路口（6路）、五桂桥（2路）、火车北站（2路）等等。 与成都公交集团公司合作，重点在一些经过三千里项目的公交车上打车体广告。 3、停车场广告看板（3米高，10米长） 市内大型的停车场 营业推广策略 一、营业推广的概念 指那些能够刺激顾客作出强烈反应、促进短期购买行为的促销方式，是一种强刺激、短时间的促销手段。 鉴于房地产当下观望情绪较重，对“龙湖三千里”采取营业推广的促销策略来提高营业额。 营业推广的目标 由于龙湖是进入成都新的开发商因此营业推广的目的主要是提高销售额、市场占有率，以及知名度和信誉。 1、吸引新顾客和新用户。 通过营业推广对消费者的强烈刺激，使作为进军成都新的新品牌及产品的龙湖较快的吸引顾客的注意力，使他们因追求某些利益方面的优惠而购买和使用产品。 2、回报忠诚于本企业品牌产品的顾客。 营业推广的很多手段如销售奖励、赠券等体现的利益让渡，受惠者大多是经常使用本企业产品的顾客，这就可能使他们乐于继续购买和使用有品牌产品，从而稳定企业的市场份额。 3、加强企业与中间商之间稳固的业务关系。 激发中间商拓展市场的积极性，采用价格折扣、经销津贴、协助营销等营业推广形式，来巩固双方友好的贸易合作关系。 4、促进企业制定有效的营销计划，实现营销目标。 与广告等其他促销手段同时使用来强化促销效果。 5、为下一步的营销提供信息。 根据营业推广所获得的信息，还能有针对性地制定营销计划，把短期目标和长远计划综合权衡。 6、通过对促销员的鼓励政策增强员工的忠诚度。 费用预算 营业推广大多是以让利为代价开展活动的，费用开支较高，营业推广方式受到企业的费用预算的限制。营业推广费用预算包括管理费用、销售费用（如印刷费、邮寄费等）、诱因费用（如赠品、降价费、兑奖费用等）。考虑到龙湖的负担能力较好，为营业推广活动达到理想的效果提供了较宽松的经济环境。而提高整个费用的效用度是营业推广的重点。　　 营业推广的方法 刺激购房者的营业推广方法，如：优待券、价格折扣、商品印花、抽奖、装修促销、减价等； 刺激代理商的营业推广方法，如：、广告合作、广告和展示津贴、推销金、购买折扣、经销商竞赛、企业刊物发行、业务会议和贸易展览等； 刺激销售员的营业推广方法，如：销售员培训、销售员竞赛、红利提成、特别推销金等。 营业推广的内容 ⒈营业推广的对象 营业推广的对象是成都市广大市民和代理商以及公司内部的销售人员。 ⒉营业推广的规模 可以多次展开营业推广活动，按照活动的类型和时间确定规模的大小。 ⒊营业推广的时间 根据