世联石家庄欢乐城项目整体定位报告综合性市场分析.docx

石家庄欢乐城项目整体定位报告 目 录 PART1：项目属性界定 PART2：城市地下商业发展前景 PART3：石家庄商业市场分析 PART4：本案SWOT分析 PART5：本案量价关系预判 PART6：综合建议 本报告是严格保密的。 PART1 项目属性界定 区域分析 本体分析 本报告是严格保密的。 项目区位：地处石家庄城市核心区，区位优势十分突出 北二环 西 东 二 本案 二 环 环 一环 南二环 本报告是严格保密的。 交通：紧靠多条城市主干道，具备完善的交通体系 道路条件：本案紧靠和平路、中山路、裕华路以及体育大街、建设北大街等多条 城市主干道，交通条件十分优越 轨道：规划中的快轨1号线在本案（省博）设有站点，预计2016年建成。 和平路 中山路 本案 裕华路 建 设 大 街  体 育 大 街 本报告是严格保密的。 商业氛围：本案位于石市传统核心商圈，商业氛围十分浓厚 北国商圈：最具优势的核心商 圈，以北国商城、先天下为主， 在石家庄均具有优良的口碑， 形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局。 商业市场现状：从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈。本案处于最具优势的北国商圈之内。  和平路 中山路 北国商圈 本案 裕华路 建 体 设 育 大 大 街 街 本报告是严格保密的。 PART1 项目属性界定 区域分析 本体分析 本报告是严格保密的。 项目属性：依托文化广场（石市最大的综合性活动广场）开发的地下商城 地上文化广场 地下商场现状 本报告是严格保密的。 项目四至：北靠城市主干道（中山东路），交通极为便捷 项目四至：北临中山路，西靠西大街，南接范西路，东依东大街。 北侧直面广安大街（CBD） 西侧为建行、农行、民 南侧直面省图书馆 东侧与省科技馆、博览 生银行等金融机构 本报告是严格保密的。 中心隔街相望 项目基础指标 基础指标：以河北省博物馆为中心，分为A、B、C、D四个区，总用地面积为33730.99平方米，总建筑面积 47880.97平方米； 业态规划：A区为特色餐饮、娱乐和购物；D区为环球美食、体育健身和游乐园；B、C区为立体式双层停车库。 区位 建筑面积（㎡） 其中 层数 高度 商业面积（㎡） 其他面积（㎡） 停车场（㎡） （米） A区 18560.24 14115.68 4444.56 0 -1 -9.3 B区 8226 .06 0 0 8226 .06 -2 -9 C区 8602.32 0 0 8602.32 -2 -9 D区 12492.35 9338.72 3153.63 0 -2 -12 总计 47880.97 23454.40 7598.19 16828.38 备注：A区其他面积为企业自持面积，可出租商用，不能分割销售，可以整体转让；D区其他面积可以分割销售 本报告是严格保密的。 项目状态：项目后续仍需投入约1.05亿元，可产生收益的未售商业面积为19609.5㎡ 总投入预计2.95亿元，已投入1.9亿元，后续尚需投入1.05亿元 土地成本 建安成本 销售、管理费用 装修成本 总计 总投入（万元） 1020 19000 1500 8000 29520 已投入（万元） 1020 16000 1000 1000 19020 尚需投入（万 元） 0 3000 500 7000 10500 已售4896.53㎡，认筹2102㎡，仍有19609.5㎡的商业面积待售 区域 总建筑面积 可售面积 已销售面积 销售款 销售均价 未销售面积 （㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元/㎡） （㎡） A区 18560.24 14115.68 4050.06 8003.28 1.98 10065.62 D区 12492.35 12492.35 846.47 2016.35 2.38 11645.88 合计 31052.59 26608.03 4896.53 10019.63 2.05 2171121711.5050 区域 未销售面积 已认筹面积 未认筹面积 认筹均价 已缴纳认筹款 余款 （㎡） （㎡） （㎡） （万元/㎡） （万元） （万元） A区 10065.62 2102.00 7963.62 2.00 1995.47 2028.53 D区 11645.88 0.00 11645.88 0 0.00 0.00 合计 21711.50 2102.00 19609.50 2.00 1995.47 2028.53 目 录 PART1：项目属性界定 PART2：城市地下商业发展前景 PART3：石家庄商业市场分析 PART4：本案SWOT分析 PART5：本案量价关系预判 PART6：综合建议 本报告是严格保密的。 地下商业发展驱动因素 市中心土地日趋稀缺 发展程度