汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告.docx

目录 一、项目产权关系 4 二、项目基本情况 4 1、区域位置 4 2、占地面积 4 3、交通环境 4 4、周边配套 4 5、工程进度 4 6、原物业规划情况 4 7、项目相关的批文 6 三、项目拟转让情况 6 四、项目竞买价测算 6 (一)测算对象 6 (二)测算时点 7 (三)竞买价含义的定义 7 (四)估价对象市场定位 7 (五)估价对象规划 7 (六)估价方法的选用 7 1、假设开发法计算公式 8 2、技术路线 8 3、测算依据 8 (七)续建工程开发周期 9 (八)物业销售经营计划 9 (九)物业租售单价的确定 9 一)住宅物业销售单价确定 9 1、当前销售单价确定 9 2、本物业销售期间销售单价确定 10 二)裙楼物业租赁单价确定 10 1、一层租赁单价确定 10 2、二至四层租赁单价的确定 11 三)办公物业租赁单价确定 11 1、比较实例选择 11 2、比较因素选择 11 3、比较因数条件说明 12 4、比较因数条件指数 12 5、比较因数修正 12 6、待估物业租赁比准价格 13 四)车位物业租赁单价确定 13 五)物业租售单价汇总一览表 13 (十)测算过程 13 一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 13 1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 13 1 2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 14 【1】确定年租金总收入 14 【2】确定年出租总费用 14 【3】确定年净收益 15 【4】确定资本化率 15 ［1］确定求取资本化率的方法和步骤 15 ［2］选择可类比交易案例 15 ［3］计算过程 16 〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 16 〖2〗求取交易案例的资本化率 16 〖3〗求取待估物业的资本化率 16 【5】确定收益年期 16 【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 17 3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 17 二)续建成本 17 三)管理费用 17 四)买方竞买该续建工程应负担的契税 17 五)投资总收益 18 六)求取竞买最高价 18 七)求取合理竞买价 19 【1】汇通大厦地价现值估算 19 ［1］选择比较实例 19 ［2］比较因素选择 19 ［3］比较因素指数 20 〖1〗交易情况修正 20 〖2〗交易日期修正 20 〖3〗土地用途修正 20 〖4〗土地级别修正 20 〖5〗容积率修正 20 〖6〗区域因数、个别因数修正 20 〖7〗土地剩余使用年期修正 20 〖8〗修正系数一览表 21 ［4］比较因数修正 21 ［5］待估宗地比准价格 21 【2】新增用地地价估算 21 【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 22 【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 22 【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 22 【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 22 【7】合理竞买价 22 五、附件 23 附件一《中国人民银行成都分行公告》 23 附件二《汇通大厦土地使用证》 24 附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 25 附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 26 附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 27 附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 28 2 附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 29 附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 30 附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 31 附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 32 附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 32 汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告 3 一、项目产权关系 汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店 多功能为一体的综合楼。由于成都市汇通城市银行在经营过程中发生流动性支付困难，经 四川省人民政府同意，中国人民银行批准，成都市汇通城市银行于 2000 年 1 月 31 日被依 法撤消，其资产和相关负债由成都市商业银行承接，因成都市商业银行已在成都天仙桥北 街修建了自用办公大厦，故该项目停工(注：合法文件见附件一《中国人民银行成都分行公 告》)。 二、项目基本情况 1、区域位置 该项目位于成都锦江大桥府南河边，东、南临成都气象学院，西临人民南路，北临临江中路。 2、占地面积 该项目总占地面积 8.38 亩，净用地面积 7.62042 亩。 3、交通环境 该项目西临城市交通主动脉的人民南路，有 16 路、45 路、99 路、303 路、78 路、82路等多路公交车通达，未来城市地铁南北主干线也将从此经过，交通系统覆盖城市主要区域。 4、周边配套 该项目周边有成都气象学院、华西医科大学、四川省教育学院、四川省经济干部管理学院、成都锦江宾馆、成都岷山饭店、成都索菲特万达大饭店、开行国际广场等多所院校、星级酒店和商务大