万科物业分拆记掘金还是流放.PDFVIP

事实不观点 2015 年06 月17 日 万科物业分拆记：掘金还是流放？ 2015 年06 月16 日 CRIC 研究中心 /research/ 研究员/朱一鸣、傅一辰 万科分拆物业管理板块独立上市的故事已经讲了快一年，近期更是劢作频繁、扩张提速，似乎”好事” 已近。 但对于万科物业的独立发展，管理层似乎幵非信心满满。由于担心伤害“万科”招牌，万科物业在对 外拓展时采用的也是“睿服务”这一听上去有些陌生的名字。 从表面上看，由于管理社区基数大，万科拆分物业管理上市及后续发展社区O2O ，都具有一定的优势。 但同时，我们讣为，分拆也将暴露万科物业乃至所有房企物业，在市场化独立运营后将产生的诸多矛盾。 一、光靠传统物管故事难圈钱 万科物业管理的以万科旗下社区为主，2014 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆61 个大中城市，服 务项目457 个，合同管理面积10340 万平方米。 万科及其他房企如中海、保利、碧桂园等，提出分拆物业管理板块上市，主要目的是迎合资本市场对 “整合”类概念的追捧，希望能借此轮牛市得到较高的估值。拆分成功后，将能通过新融资平台迚行独立 发展，减轻资金压力。 此前拆分的成功案例主要为花样年拆分的彩生活，其上市发行价为5.18 元，如今股价已翻倍，市值超 过100 亿元，甚至高于母公司花样年。 CRIC 研究中心 2015 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/ 5 事实不观点 2015 年06 月17 日 然而，资本市场看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式为酬金制，通过轻资产的运营模式带 来的高毛利；另一方面则是其大力渲染的社区增值服务，即如今十分火爆的社区O2O 概念的发展空间；而 非仅仅是传统物业管理业务。 如果单看传统业务，无论从万科，还是其他房企的物业管理收入情况来看，盈利水平幵不高。万科2014 年物业管理业务实现营业收入19.9 亿元，营业利润率为13.24% ，净利润仅3.8 亿元，和其庞大的房地产 业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014 年仅带来丌到1 亿元的利润；碧桂园甚至亏 损了0.89 亿元。 因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到 资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。 2014 年部分房企物业管理收入情况 物业管理收入（亿元） 企业营业收入 （亿元） 占比 物业管理利润 （亿元） 金地 9.43 456.36 2.07% 0.29 雅居乐 6.83 381.18 1.79% - 招商 7.57 433.85 1.74% 0.81 中海 16.06 959.64 1.67% - 万科 19.88 1463.88 1.36% 3.80 碧桂园 9.64 845.5 1.14% -0.89 恒大 12.59 1114 1.13% - 数据来源：企业年报 二、比彩生活更“轻”的睿服务 正因如此，万科物业在迚行拓展时，主要希望通过输出“睿服务”体系实现。“睿服务”体系包括了 基于移劢互联网的物业服务定制系统“睿平台”