土地增值税避税方法.pdfVIP

增收土地增值税条件 纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的； 2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 土地增值税避税新闻 根据相关税法规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税，该 税种实行四级超率累进税率，且属于地方税种，征管较为复杂。复杂性之一在于每个房 地产项目都是有周期的，因而土地增值税一般在项目启动时按测算额的1-3%先预征，然 后据实重新结算，这是长期以来的惯例和程序，但真正进入决算清算的房地产企业并不 多。 “达到结算条件”是个什么条件呢？国税总局的相关文件规定，项目汇算清缴即算总账， 必须要到项目的销售达到85%。根据我们的亲历所见和常识，一些大的地产项目都要配 建一个五星级酒店，或者大型的城市综合体，里面有商场、超市、影院，住宅卖掉了。 这些商业物业不卖，一般都以出租方式产生现金流。而当初在规划时，这些商业项目的 体量一般都设在总建筑面积的20%左右，实际上是一种巧妙的避税手段——即使住宅全 卖完了，但还有20%的商业物业没卖，土地增值税就一直清算不了。时间长了，这成了 开发商拖税的好办法，甚至成了一些地方调节税收的蓄水池——这本账一直没清，随时 可以敲打，任务完不成了，打个打呼，你再预交点，最后 “多退少补”。 有一家大型上市地产商称，现在每次发布季报，都会有应缴土地增值税和计提，也就是 预征，上海的预征税率在1%-3%，内环3%，中环2%，外环1%。某种意义上也应验了蓄 水池的功能。但从应缴额来说，远远没有足额缴清，房地产企业项目清算率不高也是个 基本事实。 “大的地产项目有避逃税手段，小型项目也通过建个会所啊、健身中心啊、只租不售的 配套商业用房来巧妙地逃避土地增值税的清算，实在不行留几套自住房，总面积凑满15% 就行。”这位不愿透露姓名的地税官员表示， “房企拖欠土地增值税较多、时间较长， 手法不一，至于数字是不是有这么多(3.8万亿)我不知道，但年复一年地往下拖，土地 增值税长期结不清是个不争的事实，央视的报道绝非空穴来风。” 有时真是 “不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项 ，完工都十几 年了，开发商转战南北开发了许多项 ，但十年前这个项目的土地增值税还没有清算。” 一位省级地税局稽查局负责人曾告诉记者他的这一发现。开征土地增值税的初衷在于加 强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控，抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为， 同时有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金，但实际效果不彰。 土地增值税虽然没有结清，但许多开发商的利润分配每年都在计提，严格意义上说，土 地增值税后最后的所得税是环环相扣的，但一些项目做到最后报给税务局最后的分配是 “亏损”。而光土地的增值就是若干倍，按现行土地增值税四级累计制征收制，土地增 值额超过扣除项目金额50%的税率达40%，超过200%的税率达60%。如果按这种税率征 土地增值税，许多开发企业不就白忙了。所以，开发商会穷尽各种办法做大成本，避税 逃税，这是个公开的秘密。 由于房地产行业本身有特殊性，项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发，使增值税 清算工作难以正常化。而国土、规划、建设、房管等诸多部门间尚未形成完善的信息互 通渠道，税收征管信息相对滞后。相当一批房地产企业虚转高报成本、不及时结转销售 收入，对付土地增值税基本就是一个字 “拖”，无限期地推迟纳税，基本成了行业潜规 则，以至出现一些项目十年不能清算增值税也就不足为怪。 国税总局多次发出关于加强土地增值税清算的“金牌”，近来各地税务机关开始全面部 署相关事项，摸底工作全面展开，一些 “老赖户”、“老拖”进入税务机关的视线。这 可能是此次央视再次引发争论的背景之一。土地清算的工作一直在进行，但是鉴于法律 法规的完善自主权不在地方，需要顶层设计上来不断修正和完善相应的制度。 土地增值税避税方法 作为税率较高，且征收具有一定弹性的税种，增值额不超过20％的普通标准住宅免征土 地增值税，而对于增值额较高