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项目整体定位 项目区位 项目地块 目标客户需求 竞争分析 处于政府机关 集中区域 处于铁西二期 边缘地带 区域内房地产 业态丰富 两块地总建筑 面积43万平方 米，容积率低 周边景观带、 绿化带环绕 东向沿街面长， 昭示性好 不单纯追求空间面积 增加，更注重居住功 能提升 注重社区品质感 追求精神层面享受 市场中符合目标客 户需求的产品较少 功能提升型产品较 少 同质化产品多 新建区域 容积率低、景观好 品质感、优越感 差异化 铁西高尚社区标杆 项目产品定位 产品定位原则 满足项目的形象定位 满足项目目标客户深层次需要 超越于目前市场现状，树立标杆形象 形成项目的核心竞争力 产品体系 物业类型 户型结构 总体规划设计原则建议 原则一：阶层感 以花园洋房与小高层为主。尽量保证产品的集中性，便于打造整体品质感。同时也要保证产品的相对独立性。 原则二：景观最大化 充分利用周边绿化带所带来的景观效应。 原则三：层次感 充分利用项目坡地的性质，使建筑更加具有层次感，并根据坡地打造高品质的生活空间。 原则四：空间感 景观组团设计，努力打造一步一景的景观空间。楼与楼之间拥有足够的楼间距。 规划布局建议 受C3-4地块面积及C1-5背阴坡限制，设计部分小高层洋房，同时提高目标地块利润。 设计配套商业设施，完善项目配套，提高地块容积率。 高品质花园洋房主要分布区域。依坡而建。 在规划布局方面，要遵从地块的坡度现状，充分利用向阳坡地，摆放花园洋房高端产品；而在背阴坡地，则摆放高层小高层产品。 洋房层数主要以四层至五层为主，采用一梯一户、一梯两户、设入户花园。 户型设计方面包括户型挑高、空间错层、上跃户型及下跃户型等方式。把握“动静分区”、“主次分区”、“干湿分区”、“污洁分区”。应合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗空间的关系。居室要达到全明的要求，无一间暗房。 产品建议 房型功能提升，如：储藏室、步入式衣帽间… … 高层主要以16—18层为主，采用一梯两户，南北通透，板式设计。 79440 ㎡ 商业建筑面积 317760 ㎡ 住宅建筑面积 1.2 容积率 36（60） 限高 25% 建筑密度 35% 绿化率 397200 ㎡ 总建筑面积 C1—5 地块名称 住宅物业类型配比： 127104 190656 面积（㎡） 40% 高层（16—18层） 60% 花园洋房（5—6层） 所占比例 物业类型 C1—5 产品建议 花园洋房户型配比： 高层户型配比： 20% 260㎡以上 30% 220 ㎡—260㎡ 50% 200 ㎡—220㎡ 10% 220㎡以上 20% 200 ㎡—220㎡ 70% 160 ㎡—180㎡ C3—4 产品建议 36 限高 25% 建筑密度 35% 绿化率 1.2 容积率 8688 ㎡ 商业建筑面积 34752 ㎡ 住宅建筑面积 43440 ㎡ 总建筑面积 C3—4 地块名称 小高层（8—10层）物业配比： 70% 160 ㎡—180㎡ 20% 200 ㎡—220㎡ 10% 220㎡以上 该地块由于地形限制，不适合花园洋房，故物业类型以小高层为主，可在8—10层的大户型小高层产品基础上，努力接近邻近地块的高端品质。 79440 ㎡ 商业建筑面积 C1—5 地块名称 8688 ㎡ C3—4 商业产品建议 商业（2—3层）物业配比： 300 ㎡——380 ㎡ 200 ㎡ ——240㎡ 30% 70% 商业配套定位在社区配套设施的基础上，努力打造风情特色商业，2—3层之间，每层面积在80㎡—120 ㎡左右，不具备餐饮条件，经营类别为中高端精品店铺。 万科金域榕郡 东岸国际花园洋房面积203㎡ 214 东岸国际花园洋房面积 ㎡ 东岸国际花园洋房面积 ㎡ 244 东方纽蓝地 建筑风格建议 现代建筑风格 简洁的处理手法和纯净的体型，营造出简约、大气的风格。 外观色调素雅、稳重，层次丰富，材料的质感极强。 格局方正，内部空间布局更为新颖，尺度更加合理。 万科 水晶城 万科情景花园洋房，层层退台，享受自然意趣。 * 万正城C1—5、C3—4地块 整体定位与物业发展建议 房地产经营策划部 2010年5月8日 Part4 项目整体定位及项目产品建议 Part1 东胜区宏观经济背景描述与房地产市场综述 Part3 项目地块研究 Part2 项目房地产区域市场简析 东胜区宏观经济背景描述 与房地产市场综述 Part1 2009年东胜区生产总值突破500亿元大关，达到507.40亿元，按可比价格计算，同比增长20.5%。 第