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辽宁锦州太阳广场项目销售策划报告 2012.3 项目销售策划目录 1 项目销售策划的前提 ２ 项目整体营销策略 项目销售执行策略 4 项目营销推广策略 2011年中国城市综合体最佳服务机构 2 项目销售策划的前提 保证太阳广场项目开发资金能够良性循环 前提一 确保太阳广场商铺销售后的顺利招商运营 前提二 正视已销售部分商业的现状，追求商铺销售收益最大化 前提三 2011年中国城市综合体最佳服务机构 3 整体营销策略 通过项目合理的业态规划定位及高效的招商执行，配合整体营销思路 事件营销与媒体推广，推动项目快速、高收益的销售。 建议：主力店招商先行，招商与销售协调统一进行 项目营销原则 在加快开发商资金回笼，保证统一招商和后期运营的同 时，最大化的获取项目销售利益。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 4 项目销售执行策略 1 销售区域建议 ２ 销售价格及推盘区域建议 3 购买客户渠道分析 4 销售阶段划分 5 销售实现手段 销售收益测算 2011年中国城市综合体最佳服务机构 5 销售区域建议 根据开发商资金回笼需求、结合项目的商业区域业态规划，以及从商业招商和后期运营角度考虑，我司对太阳广场可销售区域建议如下： 第一阶段 目前在售1层、2层已划定区域，我们建议暂停该部分区域商铺的 销售。  第二阶段 第三阶段 第四阶段 A区除回迁 C区除回迁 B1层除主力店 部分，如开 部分，分 以外的区域。 发回笼资金 阶段全部 需要，1－4 销售。 层可销售。 注：无论销售哪部分，开发商务务必要掌握大部分商铺的经营权，以确保业态规划的执行性和统一性。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 6 销售区域建议 第一阶段：在售一层、二层沿内街商铺，共计约213套，目前已销售约150套，剩余商铺主要位于二层。 ※ 沿内街商铺的销售对项目整体业态 规划以及后期运营会产生较大影响； 同时尚未进行主题包装，使得商铺 价值未能最大化，因此我司建议暂 停该区域剩余商铺的销售。 ※ 对于已销售部分，我司建议尽可能 引导客户按照统一的业态规划经营， 可选择相匹配的品牌加盟经营，同 时也可以委托开发商统一招商经营。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 7 销售区域建议 第二阶段：在主力店尚未明确的情况下，我司建议B1层除主力店区域（如图所示），其余部分分阶段销售，可销售面 积约16000平方米。 超市 建议B1层销售区域强化主题包装色彩， 配套商业 最大化提升商铺的价值，同时通过有效 招商，确保商业主题的完美呈现。 潮流地带 规划业态为：潮流地带、配套商业（甜 品、面包房、水吧、烟酒、茶叶、药店、 礼品等） 注：销售面积按实际绘测为准。 8 2011年中国城市综合体最佳服务机构 销售区域建议 第三阶段：A区对于项目的整体性而言，影响相对较小，因此我司建议第三阶段A区除回迁商户外，均可分阶段进行销售，可销售面积约40000平方米。 规划业态为： A1区：1-4层电子数码城A2区：1-2层精品零售，3-4主题餐饮等 A3区：1-2层创意生活馆（创意生活用品、精品家居小商品等），3-4层环球动漫地带等。  A1 A2 A区 A3 注：销售面积按实际绘测为准。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 9 销售区域建议 第四阶段：如开发回笼资金需要，C区 1-4层除回迁部分可销售，可销售面积 约20000平方米。 规划业态为： C区1层：快时尚潮流馆（美妆超市、眼镜、时尚零售等）。 C区2层：香港名店馆。 C区 C区3层：儿童天地（儿童用品、游乐、培训、摄影等） C区4层：家电馆（家电连锁、3C家电 数码体验店等） 注：销售面积按实际绘测为准。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 10 销售价格及推盘区域建议 在上一章节中我司对本项目商业的销售均价预测为60000元/平方米，推算出各层商业预测均价如下图所示： 10000元/平方米 4F 30000元/平方米 3F 50000元/平方米 2F 100000元/平方米  1F 目前中央大街同等区位的租金水平在20-30元/平方米/天，按照投资回报率8%计算，一层商铺价格约在91250-136857元/平方米之间。鉴于本项目所处区位的唯一性和不可复制性，以及宝地集团的品牌号召力，通过项目先进商业理念的引进和高效的招商执行，一层商铺突破100000元/平方米的销售价格并非天方夜谭。 注：本销售价格测算是基于现有市场信息所做的初步测算，具体销售价格以销售执行阶段确定为准。 2011年中国城市综合体最佳服务机构 11 销售价格及推盘区域建议 B1层 ※ B1层拥有中庭下沉式广场，部分商铺具备较高 商业价值，同时通过成功的主题包装，我司预 超市 测B1层均价约在60000元/平米左右。 ※ 我司建议根据开发商资金回笼需求