房地产价格预测(数学建模论文).doc

精品文档 可编辑 摘 要 房价问题事关国计民生，已经成为全民关注的焦点议题之一。本文主要对房价的合理性进行分析，估测了房价未来走势。同时进一步探讨使得房价合理的具体措施，根据分析结果，定量分析可能对经济发展产生的影响。 对于房价合理性的分析，选取北京，咸阳，大庆三类城市数据，以居民承受能力满意度和房地产商收益满意度作为目标函数，建立了多目标规划模型分析合理性。此外，考虑到目前中国的房地产市场存在一定的泡沫成分，为使模型更贴近实际，利用CPI指数修正模型，分析出实际房价不合理，存在严重的泡沫成分。 针对房价的未来走势，采用灰色预测模型对未来房价进行预测。绘制房价未来走势曲线，得到在国家政策及社会环境相对稳定的条件下，房价仍然会继续上涨的结论。并根据所得结果，提出了调整房价的三点措施。 利用房价的财富效应以及房产投资与GDP之间协整关系分析了房价对国民经济的影响。由分析得知：房价的不合理上涨会使房地产财富虚增，产生房地产泡沫，影响国民经济的正常发展。 考虑到所涉及的经济学变量均是非平稳的。为了避免建立虚假回归模型，在对房价模型进行修正和分析房价对国民经济的影响时，我们利用EVIEWS软件，建立了基于单元根检验的协整性分析模型。 关键词： 多目标规划 灰色预测模型 EVIEWS 单位根检验与协整分析 问题重述 1.1问题背景 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。 1.2问题提出 请根据中国国情，收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据分析以下问题： (1)选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性； (2)房价的未来走势等问题进行定量分析， (3)根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施。 (4)分析可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。 二、基本假设 2.1假设房屋价格在自然环境良好无波动，社会稳定，人口素质确定的条件下估测的； 2.2假设不考虑农村房价，只考虑城市房价的合理性； 2.3假设房价通过房屋均衡价来衡量，主要针对普通商品房，不考虑豪宅等特殊房屋； 2.4假设忽略消费者的偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建筑形式等对住房价格的影响； 2.5 假设忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的影响； 2.6 假设在一定时期内，一个地区的人口密度较为稳定，没有大的变化； 2.7假设国家宏观调控政策在以一年为周期内保持相对稳定； 2.8假设合理性分析是在忽略炒房等。 三、符号说明及名词解释 3.1基本符号 居民支付承受能力 房地产收益程度 房地产开发成本 时间序列 误差序列 理想模型合理房价 房屋实际价格 考虑CPI过高产生泡沫成分因素的房价增量 改进后考虑泡沫成分的合理房价 原始序列标准差 误差序列标准差 四、问题分析 4.1问题一 对房价的合理性分析首先应该确定合理的房价，即要建立一个合理房价的估算模型，在和现在已知的城市房价进行对比分析。 要建立合理的房价估算模型，就要分析影响房价的相关因素，影响房价的相关因素很多，如房屋建造成本、市场供求关系、城市规模居民消费水平，城市经济发展水平，城市人口密度，土地价格，房屋供求关系，物价指数，居民可支配收入等等，而这些因素是从不同方面影响房价，所以我们要对这些因素整理归类。根据分析的影响因素，确定房价合理性的目标函数，建立多目标规划模型，根据收集的相关数据求得使目标函数达到最优解，此即为合理的房价，但由于目前中国市场存在一定的通货膨胀率，我们又利用CPI对模型进行了修正，再将修正模型求得的合理房价和已知的房价进行对比分析，即可对房价作出合理判断。 4.2问题二 对于房价的未来走势分析是一个时序问题，主要就是根据前几年的价格预测未知的价格，对房价进行预测，房地产系统是个复杂的系统,它受到宏观和微观多种因素的影响。其总是处在不停的波动变化之中,这也使得其预测变得较为困难。我们只能通过部分数据分析预测，这种利用部分数据分析的问题我们可以采用灰色模型进行预测。灰色模型预测法是以“部分信息已知,部分信息未知”的“小样本”“贫信息”不确定性系统为研究对象,主要通过对“部分”已知信息的生成、开发,提取有价值的信息,实现对系统运行的正确的认识及预测。 4.3问题三 根据问题一，问题二的结果分析，判断当前实际房价的合理性以及分析房价的未来发展趋势，我们可以得到相应的结论，针对这些结论提出具有针对性的措施。 4.4问题四 房地产投资作为固定资