潍坊房地产市场调查报告.ppt

数据表明，2006年，全市共完成房地产开发投资98.4亿元，比上年增长24.6%，其中住宅投资64.1亿元，增长28.1%。全年商品房销售额73.5亿元，比上年增长20.2%。建筑业较快发展。2006年，全市资质以上建筑施工企业完成产值228.2亿元，增长27.6%；全员劳动生产率117052元/人，增长23.6%。实行投标承包工程面积2002.2万平方米，增长16.5%，占施工工程面积的80.5%。 潍坊整体规划走向 “城中村”改造如火如荼 潍坊政府对城市规划实行了大面积的战略布署，城市东进西扩，白浪河、虞河改造治理，工业园区外迁、四平路翻修等等项目依次进行，同时出台了“城中村”改造并落实“城中村”改造优惠政策。“城中村”改造居民安置住宅和小学、幼儿园等公共配套设施,免收由市及以下收取的所有行政性规费和各类基金、保证金,包括城市建设综合开发费、综合开发管理费、土地出让金、征地管理费、土地登记费、新增建设用地有偿使用费、基础设施配套费、临时用地和临时建设规划保证金、基础设施配套补助费、防空地下室易地建设费、人防工程建设费(除上缴部分)、房屋所有权登记费、住房房产抵押手续费。由市规划部门按建筑使用性质出具面积明细,到市公共行政审批服务中心相关部门办理减免费用的审批手续。生活保障用地土地收益仍按规定返还给各村。 东昊上河园就属则尔庄城中村改造，由北京世纪天鼎投资有限公司、潍坊东昊置业有限公司投资15亿元开发建设，总占地面积862亩，总建筑面积50万平方米。 白浪河、虞河改造改善潍坊居住环境 白浪河改造正在进行，预计2008年底将会完工，虞河改造已经峻工，从虞河改造结果来看，各种景观小品更能体现潍坊文化素养，加大了生态景观的协调建设。两河治理必将改善周边住宅的居住环境。 其他规划要求： 沿鸢飞路、健康东路主体建筑不低于35米，转角主体建筑不低于50米。高层正面间距大于30米，侧向间距不低于13米，出入口为东向、南向，配建停车场停车率100%，地面停车率≥6% ≥10%。小区内规划配建2700平米8班幼托一处。 项目优势 位置优越：项目处于潍坊市区的东南部，鸢飞路与健康街交汇处，距城市CBD仅3公里路程，是目前潍坊房地产开发的热点区域。 项目优势 环境怡人：项目地块临近虞河水系景观园林，且项目本身临健康街帛方外围就为政府修建生态园林景观小品，绿郁葱葱，清新生活倍感惬意。 项目优势 项目的位置奎文东南方城区主干道健康街、鸢飞路交汇位置，距CBD十分钟车程，道路四通八达，并享有周边天然怡人景观，区位优势明显。 地块相对方整，地块面积较大有利于规模开发。 地块周边是潍坊市近年房地产开发相对比较热的区域，特别是项目北面已形成中高档住宅区。 地块周边配套齐全，学校、医疗、银行、饮食、汽配城近在咫尺。 项目劣势 周边的商业并不是十分发达，仅鸢飞路略显一些商业氛围，距到达比较成熟的商业中心还有一定的距离，健康街路面宽敞，更不利于商业进行。 地块目前未拆迁，今后拆迁的难度大小以及居民的安置将影响到项目的开发进度。 对该区域的引导也存在难度，让潍坊市民认可该区域的居住价值，需要开发商的投入和政府的舆论规划等支持。 北方人购房需求相对比较温和，比较喜爱看现房。 项目隔壁临近健康汽配老城，附带草庙子村的老房影响整体视觉形象。 交通局停车场将给本项目形象上带来硬伤。 草庙子村 项目契机 北面幸福街康城生活广场项目建设有5000平米超市，将给本地块带来较大的商业机会； 南对面潍洲路盛和尚城规划二期建设2万平米大型商场，并与佳乐家签订了意向协议； 本项目预计于2009年第一期开盘，以上二者相对呼应，对地块商业增值及居住起了较大的影响。 与本案相邻的草庙子村城中村改造项目正在进行，老房及健康汽配城将被搬迁，离理想化形象已经不远。 草庙子村概况：350户，1200人，总占地面积151亩，规划建筑面积19.2万平米。 但自7月4日始拆迁未能执行，原因是一些钉子户价钱问题未做好协调。 周边竞争楼盘 香格里。晶座 地理位置：奎文区健康街与虞河路交叉口东200米路北 建筑类别：高层3幢、多层1幢 楼层状况：高层18层，多层4层 容积率：3.5 均价：3200/平方 周边配套：中小学:胜利东小学,广文中学,综合商场:南下河水产蔬菜市场,新华路酒水市场,医院:潍坊市人民医院,新华口腔医院,其他:东方好莱坞 公交路线：可乘坐6、12、31、32路公交车到蒯大夫烧伤研究所下车 开发商：潍坊英洲置业有限公司 物业类别：商住两用 户型面积：30－130平米 建筑设计：上海建筑设计研究院有限公司 物业费：0.7