大象也能跳舞_山天提案报告终稿.docxVIP

1 大，很重要。因为规模就是杠杆。深度 和广度可以容纳更大的投资、更大的风 险以及更长久的对未来的投入。 这不是大象能否战胜蚂蚁的问题，这是 一只大象能否跳舞的问题。如果大象能 够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。 IBM董事长 . 郭士纳 2 3 内 容 概 述  我们的目标 市场解码 解读开发商 项目定位 客群梳理 产品建议 营销推广策略 4 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ我们的目标：一期完成销售4.24亿 璀璨开盘 首攻胜利 5 项目概述 山水 大 纯 远 三面环山，北靠 566套 纯独栋别墅社区 距北四环54公 红螺湖，拥有大 纯独栋别墅大盘 里 面积原生树林 6 市场解码 7 客观看区域 8 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ区块自然及人文环境 湖寺山 怀柔的旅游特色中，以红螺寺境是内区山域脉内连历绵史人而 水为胜，红螺湖为水景文项底目蕴的的地主理要优支势撑不点仅，可 之胜，项目与红螺湖一香以火望旺山盛、，看有山历，史且与背传 路之隔，占尽地利。 说山根、基居”山先，有与红山螺景寺融，合后紧有密北。京境城内”山，青另水一秀说，为环”境先优有雅潭，柘空寺气，清后新有，北有京“城天”然。氧吧”之称. 9 怀柔的景观条件具有普遍认知基础 怀柔的人文历史资源具有普遍认知基础 10 发展 怀柔技术研 发基地二区 红螺山 板块 中影集团生产基地暨 国家数字电影基地 新城东区 板块 庙城 板块 怀柔技术研发 基地一区  京怀产承柔业高之速于10北月京全线开通 怀柔被确定为北京东部发大力吸引旅游、会议、影 展带的重要节点城市。视娱乐、时尚文化、等新将大大拉近怀柔在客户心中 兴产业。依托三个工业开的距离感。项目距北四环45 发区，引进都市型工业、分钟车程。 高新科技产业、先进制造业。突出发展第三产业。强化“休闲怀柔”、“养生怀柔”的特色品牌。 11 怀柔的发展结论： 经济的稳步快速发展，为房地产持续发展奠定基础。 交通的改善，给怀柔房地产市场带来巨大商机的同时也放大了竞争面。 12 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ区域别墅市场态势 新兴区 山 水 墅 红 螺 湖 别 墅 老片区 塞 班 假 日 本 案 My villa 龙山新新小镇 老片区 怀柔别墅市场依托自然环境、依托交通形成现有三大竞争区块 13 项目名称 类型 规模 容积 户型 售价 特点 起售时 月销售 率 间 （套） 独栋、双 2.38万，69户 0.36 285-407 220万 “坡HOUSE” 2005.11 1.5 山水墅 拼、联排 红螺湖别墅 独栋 2.9万 0.23 234- 400-818万 前期为高端大户 2003.9 一期0.8 1061 型。后期户型变小 湖光山舍 独栋、双 2.5万 0.26 378-568 200-300万 滨湖私人码头、私 2002.11 7 拼 家家庭泊船位 .8 塞班假日 双拼、联 4.1万，114户 0.64 235-327 126-190万 岛屿式度假生活 2005.3 1 排 MY VILLA 独栋 总占地20万。一期 0.5 300-420 200万 北欧童话风格 2005.7 2.5 建筑面积5.3万。 其中，别墅112 套。后期产品待定 龙山新新小镇 独栋、 420套 0.56 245-300 107万-280 北欧风情别墅 2002.4 6.7 TH、双拼 万 镇江南 独栋 119套（后续余400 0.4 420-530 600万－850 江南园林别墅 2006.3 套左右） 万 区 中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少 域 独栋别墅，价格从6500-12000 元/平米； 双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米； 市 联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。 场 怀柔别墅市场整体销售状况低迷。 表 6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售 14现 速度及价格出现瓶颈 价 格 水 平  容积率 均价 项目名称 0.3 以下 8000-14000 天籁红螺、湖光山舍 0.3-0.4 5800-6000 山水墅、MY VILLA 0.5-0.6 5000-5500 塞班假日、龙山新新 16000 销售均价 0.7 14000 容积率 0.6 0.5 12000 0.4 10000 0.3 0.2 怀柔地区0.3-0.4容积率