大连金州七里地产项目前期咨询报告.docxVIP

大连市金州区七里项目 前期咨询报告 2007年3月 城市阅读 市场分析 产品分析 竞争分析 客户分析 地块分析 项目定位 城市阅读 金州区位 大连城市“单核”特征仍很突出 三区域房地产市场区隔性很强 市政交通改善逐步加强相互间联系 金州区 开发区 市区 旅顺口区  金州区 经济开发区 金州区——大连市郊 一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区 城市发展问题 主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免 金州区位 北进 重点发展金州区和经济开发区 打造城市副中心 西拓 新城区 拓展至旅顺口 新城区——未来城市副中心 新城区格局 金州区 金石滩 双D港 开发区 25km 中心 就业扩展区 风景旅游区 主市区 成熟就业区 开发区中心——当前新城区的核心区 金州区——“北进”战略节点 战略节点——金州 金州向南连接市区和开发区，向北连接北三市，处于大大连空间格局的重要节点 战略节点——金州 亿元 金州GDP增长状况 350 300 290 250 200 150 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 工业占主导，内有金州经济开发区、工业配套园等 目前正大力发展临港工业园  经济加速发展，2006年比上年增长24%，“十一 五”规划年均增速16%，实现2010年经济总量再 造一个金州 第三产业 第一产业 9% 26% 第二产业 65% 战略节点——金州 万人 70 60 50 40 30 20 10 0  70 55.6 48.4 47.4 36 21.6 23.9 24.6 2002 2003 2004 2010规划 总人口 非农业人口 金州全区人口50多万，但大多分布在广袤的乡镇 目前城区面积（34k㎡）相对全区（1024k㎡ ）很小 城区人口约20万人 战略节点——金州 功能定位 工业集中发展区 大连市农业现代化先行区 东北区域性物流集散地 战略节点——金州 发展方向 城区 重点北拓，拉开城市骨架 人口导入将以分城区为主 以金州主城区、三十里堡与石河分城区、登沙河分城区三个单元为重点，大力拓展城市发展空间，拉开城市发展的总体框架。以金州老城区为基础，涵盖二十里堡和大魏家，建设金州主城区。 当前新城区中心 —经济开发区 建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策； 大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。 大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万。 在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中， 大连开发区的软环境指标排名第一； 目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材 料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开 发区企业发展的重要力量。 开发区经济 产业经济：工业中心、国际制造业基地 开发区在大连的地位 45% 42.7% 40% 35% 32.9% 30% 28.5% 25% 20.0% 20% 15% 9.0% 10% 7.0% 6.9% 5% 0% 人口 GDP 规模工业产值 进出口总额 合同外资 固定资产 商品零售 ?产业中心，大连经济重要增长极 开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。 开发区经济 经济发展迅速，区域建设得到有力开发 十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达 到20%以上 十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。 大连开发区GDP增长情况 500 450 367.6 400 300.2 300 242.6 200 100 0 02年 03年 04年 05年 开发区经济处于爆发性增长期 开发区产业结构 第二产业主 导地位 外商投资企 外资制造 业为主 产业基地 制造型企业 为主 外资制造型的产业结构使区域GDP的实际效益大幅缩水，对区域城市发展和地产发展产生深刻影响  产业链末端、外资经济的封闭型，区域产业链整合能力不强 利润的掠夺性、收益留 存比例过低 本土经济不足，高新技 术产业不足 富豪阶层不足 中高端客群比例较低 大量的基础客源 开发区人口结构 开 发 区 人 口 结 构 梯 度  日韩人士为主 4000 含企业中高层管理人员、 外籍人士 技术人员、公务人员、个 体私营业主、学校资深教 师等 近2万中高层级人才 企业白领和高级蓝领，以 及各类小业主 4-5万基层管理/技术/业务人员 以企业产业工人为主体 25万就业人口 结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众