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常州西太湖别墅项目 市场定位分析 2010年3月 目 录 Part One. 常州高端市场现状 Part Two. 环太湖别墅板块现状 ? . Part Four. 客群分析 Part Five. 实地调研工作框架 PRAT ONE. 常州高端市场现状 常州高端住宅市场状 ?整体以经济型别墅为主： 产品以联排别墅为主； 总价线在300万左右； ?多为复合型社区，纯别墅项目较少；?置业习惯向南、北发展： 客群以私营业主及公务员为主； 除看中价格外，对社区环境、区位、私密性与氛围均有要求； 三口之家居住为主，对朝向和空间尺度要求较高； ?高端住宅市场中出现了城中平层大宅  规划中新市政府 恐龙园自然环境 高新产业区 美地山庄 新体育中心 龙城福地 恐龙园别墅区 城市别墅 香树湾花园 个案中配备少量别墅物业 长兴·秀江南花园 规模性欠缺，供应稀少 绿地世纪城 九龙仓时代上院 青枫1号 新城首府 世贸香槟湖 城中别墅区 资源型别墅区 纯别墅社区为主 滆湖为重点高端居住区规划 湖滨1号 滆湖别墅区 本区域成为武进高端居住区 新城·湖畔春秋 御城 九洲·豪庭苑 天安别墅 高端住宅市场——别墅个案分析 彩虹城 璞丽湾 莱蒙城 世茂香槟湖 香树湾别墅 新城公馆 世贸·香槟湖—项目概况 ?用地面积：90万㎡ ?容 积 率：1.67 ?土地属性：住宅、办公 ?目前现状：部分开工 ?物业类型：普通住宅、别墅 ?建筑形态：6栋32层高层 1栋18层的小高层 5栋11层的小高层 联排23栋、独栋4栋 双拼7栋、联体5栋 产品名称 套数(套) 报价 独栋 4 2.2-2.4万元/㎡ 联排 23 1.4-1.6万元/㎡ 双拼 14 1.7-1.9万元/㎡ 产品信息 园林风格：欧式 外 立 面：欧式 景观环境：以湖为核心的扇形半围合方式布局，由低至高依次布置，通过将湖水渗透到每一个组团，将湾区岛居主题得以致体现，整个小区以扇形围合式分布，以板式为主，点式为辅； 外墙：涂料面砖为主，局部石材； 安保系统：无死角监控，花园、中心湖、会所、建筑物等重点监控设备，24小时轮流切换监控、电子巡更、红外线外墙侵入报警； 智 能 化：无障碍一卡通系统、对讲呼救与物业信息管理中心相连，门锁配置密码及指纹识系统； 其他: 无线宽带入户、远程网络会议系统、预留空调主机位； 会所模式：全封闭经营； 绿地世纪城—项目概况 ?用地面积：272845㎡ ?一期面积：98610 ㎡ ?容 积 率：2.30 ?土地属性：住宅 ?目前现状：部分开工 ?物业类型：普通公寓，别墅 ?销售报价：公寓：4300-5100元/㎡联排：7300-8000元/㎡ ?建筑形态 ：9栋11层小高层、4栋9层小高层联排10栋  户型面积 套数(套) 面积 一房 224 二房 803 73-85㎡ 三房 64 联排 40 260㎡ 产品信息 ?园林风格：英伦风情 ?外 立 面：英式 ?景观环境：310米跌水清泉循环水系，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅、喷泉、泳池等；?窗 材：双层中空玻璃； ?安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、周界防范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统； ?智 能 化：停车场摄像机监控系统； ?其 他: 消防自动喷淋装置； 新城湖畔春秋—项目概况 ?用地面积：332794.29㎡ ?建筑面积：116478 ㎡ ?容 积 率：0.35 ?土地属性：住宅 ?目前现状：全部开工 ?物业类型：别墅 ?销售报价：6700-10000元/㎡ ?建筑形态：76栋2-3层的低层、独栋40栋、双拼25栋、独栋137栋 产品名称 套数(套) 面积 独栋 137 500-600㎡ 双拼 12 合计 149 产品信息 ?园林风格：中式现代 ?外立面：中式现代 ?景观环境：石板路、喷泉、雕塑小品； ?进 户 门：成品木质门； ?安保系统：楼宇门禁可视对讲系统，采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统，保安巡更管理系统、住宅紧急按钮报警系统； ?智 能 化：可视对讲； ?其 他：每户智能冷、热水室外空调冷凝水收集管道； 九洲豪庭苑—项目概况 ? . ?建筑面积：180000 ㎡ ?容 积 率：0.83 ?土地属性：住宅 ?目前现状：部分开工 ?物业类型：普通住宅、别墅 ?销售报价：独栋8000-10000元/㎡住宅3800-4700元/㎡ ? 118栋独栋别墅 产品名称 套数(套) 比例(%) 四房 94 30.72 独栋 118 38.56 产品信息 ?园林风格：中式现代 ?外 立 面：中式现代 ?景观环境：花园水景，百合花池，莲花池，游泳池，瀑布，喷泉，中庭花园，丰富多彩，有小桥流水，树木草坪，休闲凳椅； ?走 廊：大