常州八千里项目市场问题梳理及营销策略建议.docxVIP

泰盈置业华东区域策划中心 08 25 总述 在本报告里，不再重述项目优势与利好。在今年以来严峻的房产市场环境下，我们有必要再认真地回过头来剖析本项目现阶段所遇到的市场问题，再看看项目在开发过程中需要调整的某些瑕疵。 现在从以下六个方面来摆事实寻解决，希望能防微杜渐，继而长治久安。 ● 常州当前市场环境 ● 本项目区位缺陷 ● 竞争市场 ● 客户梳理 ● 项目现阶段主要问题 ● 营销策略的思考 常州当前市场环境 施工面积/销售面积（单位：万平米） 2003 2004 2005 2006 2007 2008年1- 7月 商品住宅施工面积 635 991 1246.1 1701.9 2197.3 1230.8 商品住宅销售面积 170.4 196.7 257.6 408.2 664.7 261.66 施工面积/销售面积 503% 482% 416% 330% 471%  新建商品住宅空置面积 2004 2005 2006 2007 商品住宅 28.2 空置面积 4.6万 23.5万 17.8万 万平 （空置一 平方米 平方米 平方米 方米 年以上） 日期 可售面积（M2） 可售套数（套数） 签约面积（M2） 签约套数 成交金额(万元) 销售均价(元/M2) 2007.10 60.09 5574 46.98 4349 195282.7 4156.96 2007.11 61.58 5830 35.32 3345 148307.6 4198.97 2007.12 50.14 4550 38.96 3536 167205.4 4291.72 2008 . 01 30 . 78 2748 25 . 40 2266 4021 . 12 102136.44 2008.02 41.32 4000 17.64 1706 69006.9 3911.96 2008.03 13.19 1160 26.49 2329 105937.2 3999.14 2008.04 52.24 4749 28.11 2545 110761.6 3940.29 2008.05 47.98 4406 37.63 3456 149805 3981 ●常州受前几年地产市场预期上扬的影响，施工面积与销售面积均增幅较大，施工面积与销售面积比逐渐下降，但08年1月以来供求关系再度拉大。 ●常州住宅空置面积2004年以来逐年增加，说明投资行为增多，市场不够理性与稳定 ● 9.28新政以后常州商品房成交的基本特征是： 07年10月－ 08年2月成交金额和成交面积显著下降。08年3月起成交金额和成交面积缓慢回升，具体走势还待观望。 本项目区位缺陷 一.本项目区位缺陷 这里不谈众所周知的项目优势与利好， 我们看看本项目的区位缺陷 本项目区位缺陷 项目周边产业结构 ●传统工业厂居多，城市边缘地带，城乡结合部，环境一般 目前项目所在地情况较为混杂，工 业用地及农民自留地较多，有明显 的城乡结合部特点。 工业乡镇的形象较为突出。  沿常金路店铺 项目地块 中管网房地产频道 周边的传统工业厂 本项目区位缺陷 项目周边人口结构 ● 人口较杂。人口结构层次决定购买力不太强 项目所在地以传统工业外 来务工人员、市场批发生 意人、商贸物流工作者等 为主。 人口层次普遍不高  邹区灯具市场 龙江路 新 建材商贸市 农 医药物流市 贸 场 怀德南路 批 常金路 场 西林 发 公园 市 场 现代商贸物流中心 新阳光 西林生活区 食品城 居住生活区 本项目区位缺陷 项目周边配套特性 配套缺乏，大型公建配套仍然依靠勤业、花园白云区保障 生活配套设施仍较为缺乏，主要依靠不远处勤业、花园、白云等 社区的配套保障。  工业学院 党校 五星公园 花园中学花园小学 华山医院 信特超市 交通技校 花园公交总站 项目 西林职高 清潭二小 西林中学 清潭中学 荆川小学 清潭菜场 特建超市特建菜场 水产市场 特建商圈 绿园周边商圈 绿园星明医院 江苏技术师范学院 本项目区位缺陷 本地居民传统城乡区划心理障碍严重 跟当地客户交谈，在区域内，比较顽 固的传统认为龙江路高架就是城乡分 界线。  城 乡 本项目区位缺陷 ●常州目前房地产市场区域性十分明显，城中区域客户主要外流方向新北 板块客户外流情况： 城 西：流向市中心区为主，部分流向新北区 新 北：流向市中心区为主 市 中 心 区：主要流向新北区武进湖塘区：主要流向市中心区 ●另一方面常州市居民区域观念很强，更 愿意居住自己熟悉的地方，区域之间的流 动较少  新北 城西 市中心区 城东 湖塘 本项目区位缺陷 城市客户与项目之间存在一定距离， 其中的中高端楼盘较多，如圣巴塞耶、云山诗意、朗诗国际、格兰艺堡、上书坊等，对市区客源来说，从市区到本项目有很多选择，所以存在较大的截