大连远洋假庄园别墅项目营销报告销售执行策略.docxVIP

坚定的差异化营销 远洋假日养生庄园2012年营销计划 1 目录 一、资源梳理 二、目标分析 三、战役安排 四、执行要点 五、支持要件 2 一、资源梳理 3 存量房源 类型 总体资源 当前已售 剩余2012年可售资源 5F洋房 套数 675 223 452 金额（万） 40418 13048 27370 8F洋房 套数 552 89 463 金额（万） 27885 4130 23755 合院别墅 套数 96 57 39 金额（万） 20224 12699 7525 联排别墅 套数 118 52 66 金额（万） 23649 10163 13486 商业 金额（万） 2938 0 2938 合计 套数 1441 421 1020 金额（万） 115114 40040 75074 4 2012年销售计划——剩余资源梳理 存货资源去化：2011年底预计剩余资源7.7亿（计车位）。2012年预计去化4.55亿，剩余资源去化率59%。主要集中一期别墅产品的去化。 一期在售资源为别墅、洋房及小高层；2011年分别销售2.3亿、1.3亿、0.4亿 2011年底剩余7.5亿资源中，别墅剩余2.1亿（占30%）、洋房剩余2.7亿（占38%）、小高层剩余2.3亿（占30%）、车位0.16亿（占2%）。 2012年预计去化剩余资源4.55亿（去化集中在二、三季度）。其中：别墅去化2亿、洋房去化1.4亿、小高层去化1亿、车位去化0.09亿；剩余资源去化率分别为88%、49%、43%、 58%。 一期存货资源去化情况 2011年12月 2011年底 2012年销售计划 剩余资源去 期 物业类型 指标 总资源 化率 底销售 剩余资源 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 （按金额） 面积 40,652 20,870 19,782 2,491 5,336 6,827 3,000 17,654 别墅 均价 11,360 11,108 11,625 11,000 11,244 11,614 11,867 11,459 88% 金额 , , , , , , , 20,229 面积 58,582 18,086 40,495 1,800 6,000 8,000 4,400 20,200 洋房 均价 7,155 7,037 7,208 6,900 7,042 7,100 7,100 7,065 49% 一期 金额 41,915 12,727 29,188 1,242 4,225 5,680 3,124 14,271 面积 40,827 6,121 34,706 1,6005,500 6,500 1,800 15,400 小高层 均价 6,699 6,750 6,690 6,400 6,524 6,582 6,600 6,544 43% 金额 27,350 4,131 23,218 1,024 3,588 4,278 1,188 10,078 个数 120 120 40 30 70 车位 均价 130,375 130,375 128,500 128,667 128,571 58% 金额 1,565 1,565 514 386 900 合计 面积 140,061 45,077 94,984 5,891 16,836 21,327 9,200 53,254 59% 金额 117,008 40,041 75,074 5,006 13,813 18,401 8,258 45,478 2012年销售计划——剩余资源销售策略 分面积段剩余资源及去化情况：预计年底项目存货7.5亿（别墅2.6亿、洋房4.9亿；未计车位1565万、会所及商业），不含车位计划销售4.46亿（上半年1.88亿，下半年2.57亿），剩余资源金额去化率59%。销售策略如下： 逐步上调别墅价格以挤压洋房销售，多层与小高层结合样板房开放，形成两次销售高峰。洋房上半年去化1亿； 8月起，洋房主打现房主题，结合样板房与12345活动体验，洋房下半年销售1.43亿。 一期别墅五一节前结合农场认养，别墅余货上半年销售38%，0.87亿； 下半年以二期别墅价格挤压一期别墅尾货。一期别墅合计销售2亿（合院基本清盘）； 2012年剩余各面积段房源去化安排 截至2011年底剩余 2012年去化 剩余资源去化率 产品 上半年 下半年 合计 （按金额） 套数 面积 金额 套数 面积 金额 套数 面积 金额 套数 面积 金额 洋房55平 170 9,335 6,039 76 4,176 2,687 83 4,757 3,113 159 8,932 5,800 96% 洋房80-90平 408 35,531 24,222 79 6,869 4,612 84 7,350 4,976 163 14,219 9,589 40% 洋房