松山湖号策划项目.docxVIP

创典“城际运营” 典尚设计： 效果图、三维动画 聚焦万科.松山湖1号 万科历史上第一块5A级地块 06年东莞乃至华南万科的期望最高的地块 深圳中原大深圳战略的重要一步 万千宠爱于一身，纵然是阅历无数的万科与中原，也要小心翼翼的书写新的传奇 典尚设计： 效果图、三维动画 城际运营 最早用于运输业，由于主体和客体的移动性方能产生城际运营。 房地产 不动产 客户群 相对区域固定 能否跨出本土界限，突破地域临界点，逐利于千里之外？ 典尚设计： 效果图、三维动画 ＞＞ ＞＞ 目目录录 CONTENTS ∣城际运营——临界破局 ∣城际运营——鲶鱼破局∣开发异地项目建议 典尚设计： 效果图、三维动画 临界点一：区域价值 ︳06年上半年，松山湖除了东莞人以外不为人知︳即使东莞本地客户也对松山湖抱有怀疑 临界点二：品牌 ︳ 东莞长期以来最具有号召力的四大地产品牌 中信、光大等号令东莞地产界 ︳ 当时万科，并非东莞的江湖老大 临界点三：客户 ︳东莞客户的哑铃型结构，缺乏上升力量强劲的中产阶层，后继乏力，使得高端市场需求空间并非像深圳一般巨大 ︳东莞高端客户的独立别墅情结，松山湖早期到访东莞客户认同连排townhouse的不到2% 临界点四：资源与产品 愉景花园 中信森林湖 龙泊东江 旗峰天下 世纪城国际公馆 御花苑 峰景GOLF 东骏豪苑 碧水天源 海逸豪庭 锦绣山河 加州阳光 本案 东莞不缺乏山水资源 其别墅密度是全国之最  银湖山庄 三正半山豪苑 卧龙山别墅 佳兆业水岸山城 蓝山锦湾 翡翠山湖 临界点五：价格 价格（元/平米） 10000 中信森林湖/TH9000 旗峰天下/TH8700 世纪城国际公馆/TH8000 龙泊东江/TH5600 5000 TH5000~9000价格区间，9000为当时townhouse的天花价格 临界点五：价格 价格（元/平米） 18000 中信森林湖/别墅17000 愉景花园/别墅15000 御花苑/别墅12000~15000 10000 海逸豪庭/别墅9000 加州阳光/别墅7000 5000 别墅价格区间为7000-17000，19000为别墅的价格天花板按照常理开发，利润空间难以启动 临界点突破？ “跨”一步海阔天空… 典尚设计： 效果图、三维动画 临界点突破？ 广 州 东 莞 松山湖 惠州 广州 深圳 供求，结构合理 供求平衡，价格稳定 供给缺乏、需求旺盛 低价格承受力，05年商品住 市场成熟 价格快速上涨、承受力强 宅均价为2615元/平米 番禺/增城形成缓冲市场 投资客辐射东莞惠州 无法支持购买力外扩 截流外流购买力 具备区外购买力 临界点突破？ ︳ 深圳客户似乎成为撬动本项目的关键 ︳深圳客户早已进入理性投资期，除了对品牌的关注，早已具备区域化投资理念，更关注整体市场的发展规划等等。 ︳成熟、理性、不易随波逐流成为深圳主流客户的特征 能否利用深圳客户成为水池中的鲶鱼撬动东莞市场？ 临界点突破？ ︳ 东莞给深圳人的印象关键词：杂乱、治安差、 城市规划不佳…. ︳ 旧有的临界点打破，但新的临界点又出现 ＞＞ ＞＞ 目目录录 CONTENTS ∣城际运营——临界破局 ∣城际运营——鲶鱼破局 ∣开发异地项目建议 典尚设计： 效果图、三维动画 破局一：弱化东莞地域属性 深圳电话转接 对于项目地点的口径 对于项目资源的口径 破局二：主打湖域？ 拥有深圳稀缺的8平方公里湖泊推广的主打方向是否在湖？ 72平方公里的四季植物园 坐落着约30平方公里的绿色与水域…… 园区内100公里长的景观路 以澳洲为蓝本四季植物搭配的道路规划 以湖为核，划地为疆，造就华南科技生态城 72平方公里的松山湖信息产业基地，汇聚高新技术产业，研发、教育等知识密集型产业，成为辐射珠三角乃至华南的科技中心 以人为尊，环境共生 人与湖的思考 ——以湖为核心的生态居住区，凯悦酒店及其他商务配套、市政、教育、生活配套散布其中，高薪科技产业园区和大学园区在外围相护，对自然，对人的诸多尊荣，松山湖1号尽皆享受…… 立体交通助推华南科技生态城 石大、莞惠、107 莞深、常虎高速公路 两条轨道交通交汇点 火车站 码头 机场 …… 凯悦酒店，只坐落在世界上最有价值的地段 巴黎到上海，西子湖畔到长安街，凯悦酒店意味顶级奢华享受 高级商务运动配套 高尔夫之乡 峰景高尔夫 松山湖高尔夫 观澜高尔夫 功能、生活配套 文化营 演艺中心 展示中心 餐饮娱乐中心 滨湖生态公园 中心区公园 集全功能和现代感于一身 教育体系 东莞理工学院 中山大学松山湖生物技术学院 广东医学院 东莞中学松山湖学校 省一级九年制义务教育体系+大学城规划 破局二：湖域？疆域！ 72平方公里高科技产业园区 坐落着30平方公里的水域与绿地 超过100公里长以澳洲为蓝本的城市道