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物业管理业主权利维护分析论文 　　一、物业管理存在的问题 　　由于物业管理活动由专门的物业管理公司进行，是为业主的利益而服务的。而实践中，物业管理公司的物业管理活动并不是以业主利益为出发点的，相反的，物业公司作为一种营利性的社团法人，其在从事物业管理活动的过程中难免会想方设法提高物业管理公司的利益，物业管理公司的行为还有许多方面有待规范。物业管理公司与业主之间经常会出现各种各样的矛盾，以下就物业管理活动中物业公司与业主之间常见的问题进行分析： 　　(一)关于物业公司的问题 　　实践中，物业公司一般都是建设公司选好的，业主入住前，物业公司就已经开始介入小区的管理了，业主入住后每个月缴纳物业费，即使业主对物业公司不满意，也只好得过且过。建设公司选择物业公司的时候并不能保证是以业主利益为出发点，相反的，一些物业公司为了得到管理小区的权利，会和建设公司搞好关系，从而变成小区的物业管理者，比起如何提高业主的满意度，和建筑公司的关系才是决定物业公司客源的主要因素，因此，在物业管理的过程中，物业公司并未足够重视如何更好的服务业主，改善与业主之间的关系。物业公司作为与业主成立物业管理关系的主体，却不是由业主的意思选择的，这有违于民法的“意思自治”原则。业主自主选择不仅可以很好地体现出业主的意志，也会增强物业公司的竞争意识，使物业公司更用心于如何更好地为业主服务以获得更好的企业形象，更多的商机。 　　其次，在物业管理过程中，物业管理活动有一种行政化的倾向，物业管理公司不是作为服务者，而是作为管理者。业主经常会遇到这样的情况：当房屋使用过程中出现问题需要修缮时，业主向物业公司反映，而物业公司并不立刻想办法解决问题，反而是一种居高临下的姿态，先是拖拖拉拉的安排工作人员前来检查问题是否存在，如果属于很好解决的问题的话，就立刻安排人前来修理，但是如果属于比较难修缮的问题的话，就没有消息，有的甚至推脱说是建设公司的问题，不属于物业管理范围。在物业管理活动中，业主与物业公司经常会发生矛盾，而此时，物业管理公司并不是以服务者的姿态想办法令业主满意从而化解矛盾，反而对业主的要求置之不理，这种情况下，有些业主会选择拒绝缴纳物业管理费，但是物业公司紧接着就会采取断电等措施，这样业主在物业公司不履行义务时也没有有效的手段维护自己的利益。实际上，在物业公司与业主的的关系上，业主明显处于弱势地位。 　　最后，物业管理费的使用不够明确。物业管理费都是交给物业管理公司，然后由物业管理公司支配，业主其实并不明白钱都花在哪里了。每个月业主按照收到的单据缴纳费用，而单据上简单地写明了水电费、物业费。物业公司赚取的应该是佣金，是管理小区所得到的酬劳。而由物业公司管理物业费用，物业公司就产生了赚取“利润”的趋向，在物业费用的收支上，物业公司难免会想办法看看如何能为物业公司谋取利益。物业管理费用具体都用在什么地方了，物业公司也没有详细地向业主报告，给业主寄的账单上只有简单的管理费用，并未列明资金具体用在了哪里，而业主也没有那个精力跑去物业追根问底。 　　(二)业主委员会形同虚设 　　业主大会和业主委员会是由业主的代表组成的，是行使业主权利的重要组织，业主主要通过业主委员会来行使自己的权利。但是，由于业主权利意识的淡薄，再加上业主委员会委员的懒惰，业主委员会基本没有起到任何作用，并未很好地维护业主的利益，代表业主与物业公司协商小区的物业管理，这种情况下，基本上都是物业公司想怎么办就怎么办。业主委员会疏于管理，对物业管理活动并未进行有效的监督。也没有与业主保持很好的沟通，这就导致了业主有问题直接找物业，而物业不管时单个业主又势单力薄，只能听之任之。正是因为业主委员会没有发挥其应有的作用，一定程度上导致了业主无力反抗物业公司的不合理行为。此外，业主大会是业余的、松散的非营利性组织，而业主委员会也只是其执行机构，法律没有直接规定业主大会的诉讼主体资格，而房屋开发企业、物业管理企业确是具有法人地位的商业型组织，两者法律地位并不平等，以至于实践中业主、业主大会和房屋开发商或物业管理企业之间的纠纷不断[1]。 　　(三)公共地方的利用 　　《物权法》对于小区业主的权利作出了规定，小区业主可以共同使用公共地方。公共地方包括小区道路、小区楼顶等。但是，实际上，小区业主很少行使使用公共地方的权利。《物权法》规定，小区道路属于公共地方，业主停车应当是免费的，但是，几乎所有的小区业主在小区道路上停车都是要交停车费的，只不过是比在专用车位停车便宜一些而已。 　　其次，关于公共地方使用所产生的收益归属问题也含混不清。公共地方为业主共有，因此，利用公共地方所产生的收益理应由业主所有，物业公司只不过是负责管理小区的。现在几乎所有的小区在电梯间都贴有制作精良的广告，而赚取的广告费用却由物业公司收取，这些费用花在哪里也