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土地估价方法-------剩余法 剩余法 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例 一、剩余法概述 （一）定义 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法。 　从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。 （三）剩余法的特点 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购买费用。 其可靠性如何，取决于以下几点： 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等） 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价。 3、是否正确确定了土地开发费用和正常利润。 （四）剩余法的适用范围 假设开发法适