龙湖与万科房地产发展对比.ppt

龙湖滟澜山项目投资收益评估 预期销售均价 实现溢价后的实际销售均价 预期一期均价：16000元/ 平米 实际实现的一期销售均价： 25000元/平米 预期一期套均价：420 万元 实际实现的一期销售套均价： 611万 滟澜山16000元/平米的预计销售均价实际卖到25000元/平米，单套销售总价实现200万元的抬高 龙湖 借鉴 培养企业核心技能，树立品牌，增强开发项目的溢价能力 研究客户需求，以客户为导向满足客户关注点 在限价房与普通商品房价格日近的市场中，开发中高端项目，实现差异化竞争 上市融资：提高资金效率 龙湖：为上市，拓展土地 万科：资本市场融资与购买土地良性循环 2006年开始大举扩张，大量增加土地储备 在重庆拥有超过6500亩土地；在成都，拥有约2000亩土地，在北京，则拥有约2700亩地 一二级开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米 高价圈地：以土地单价11567元/平米的价格取得了中关村地块 龙湖：IPO暂缓，资金困局 大举圈地，提高上市估值 龙湖取地 降价因素 市场压力 龙湖短期内无法上市 龙湖集团11000亩土地存货负担 05年至今，北京龙湖获取6块土地，拿地成本61亿左右，从05年至08年10月，北京龙湖的销售额只有51.6亿 龙湖现状：资金紧张，大幅降价 资金紧张 大幅降价 花盛香醍：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超过6000元/平米 艳澜山：最高销售均价达到35454元/平米，目前对外报价32000元/平米，原来毛坯房变为精装房，装修标准3000元/平米，艳澜山实际降价幅度6000元/平米 放弃部分溢价，快速回款，加快资金的周转 降幅虽大，在可接受范围 花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/平米左右，项目有20%左右的毛利润 05年后每年都能通过不同的渠道获取资金，而北京万科也正是在此期间获取了大量土地 93年至05年，北京万科只获取了4块土地，万科城市花园、万科星园、万科青青家园以及万科西山庭院 05年至今，获取9块土地，紫台、四季花城、东第、公园五号、假日风景、金阳国际公寓、红狮项目、金隅万科城、金色城品（西大望路块） 时间 融资方式 金额 2002年6月 公司债券 15亿元 2005年7月 北国投?北京万 科西山项目集 合资金信托 1.8亿元 2006年 定向增发股 42亿元 2006年 与中国银行股 份有限公司 签署《战略合 作协议》 未来3年内将获 得总额不超过50 亿元的授信额度 2007年8月 A股增发 100亿元 2008年8、 9月 公司债 59亿元 万科：上市圈地圈钱，良性循环 万科取地 融资取地 取地融资 良性循环 上市平台 08年9月成功发行公司债，总共融资59亿元 万科：逆势圈钱圈地 一片退地声中，9月万科全国范围内新增5个项目，这五块地分别位于上海、天津、杭州、大连和重庆，建筑面积达128.6万平米，需支付22.61亿元。 5个项目，与公司其他项目相比，规模属中小项目，单幅土地款没有超过10亿元的 采用“短平快”的操作手法，提高周转率，获取现金流，维持公司大项目的现金支出 销售额萎缩，市场份额增加50%（王石语） 相比龙湖，万科在年初经历了降价风波后，至今未有新降价举措 万科以项目的快速、滚动开发实现公司现金流的良性循环，同时借助股市，债券等方式，在地价相对较低的时候拓展土地，实现公司发展的良性循环 THE END 谢谢观看 THANKS 万科集团、龙湖集团房产对比 关于万科、龙湖 北京万科 公司历史： 北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。 公司业绩 开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平 米 “全心全意全为您”的物业服务 精细化万科 欢快明亮的展示区 井盖上的LOGO，冰箱上的留言 生活氛围的营造 返回 地块位置 取得时间 取得方式 土地价 格 （元） 地块面积 （万平方 米） 建面（万 平方米） 楼面地价 （元/平 方米） 项目名称 顺义后沙峪镇 1993年 协议出让 __ 27万 28万 __ 万科城市花 园 亚运村 1998年 协议出让 __ 11.23 36 __ 万科星园 朝阳豆各庄乡 2001年 协议出让 __ 25万 28.6万 __ 万科青青家 园 海淀区天秀路 2003年 协议出让 __ 9.8万 10.6万 __ 万科西山庭 院 丰台区小屯路 2005.5.20 摘牌 3.36亿 4.3万 11.5万 3600