江苏张家港城南步行街营销报告.pptVIP

玉 水 世 家 商 铺 销 售 策 略 一、市场分析 商业市场分析 项目认知 竞品分析 二、营销策划 营销体系建设 产品卖点挖掘及定价 市场验证 三、入市准备 入市时机 媒体排布 开盘准备 一、市场分析 从2011年百强县评定中可以看出： 江阴、昆山、常熟、张家港因地理位置相连的城市组团，发展潜力巨大。截至2011年6月，全市常住人口为125万人，同2001普查相比，10年共增加27万人，增长28%，年平均增长率为2.5%。 城市经济发展迅猛，城市配套完备，吸引了大量的外来人口，市中心区域在不停的升级，为周边的沿街商铺带来了大量商机。 百强县（市）排名2011年 1,江苏江阴市 1,江苏昆山市 1,江苏张家港市 1,江苏常熟市 2,江苏吴江市 3,浙江慈溪市 4,江苏太仓市 5,江苏宜兴市 6,浙江绍兴县 7,福建晋江市 一、市场分析-张家港商业市场分析 张家港市区以二环路为界，以步行街为城市核心向外发展，市区直径约7公里，市区面积在长三角城市中相对比较小。 城市中心商业圈是以步行街、杨舍西街等核心商圈向外围扩散的，近期以完善城市功能为主，是具有城市主要功能、城市文化底蕴的区域。 城市核心区：以完善城市功能为主，主要商业项目有步行街、西街、杨舍东街。 城西组团：突出购物公园建设，主要商业项目为购物公园。 城东组团：加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设，主要商业项目为香港城。 暨阳湖：建设全面展开，主要商业项目为东方新天地，未来规划的暨阳湖欧陆风情街。 城北组团严格控制。 城区近期建设重点： 一、市场分析-项目认知 由于城市发展和历史渊源，已经形成了不可替代的第一商业中心、以大型综合购物中心和专业卖场为商业主要支撑点和特色——步行街商业圈，是人口最集中、辐射最广的核心商圈。 本案位于核心商圈外围，易与步行街、西街产生互动，形成新的、更大范围的、更高层次的核心商圈，商业价值巨大。 同时市中心升级所带来的停车难、人流引导多、市容等问题，解决这些问题是本案成功的前提。 本案 城市在快速发展，核心商圈要升级、扩容、沉淀，一线品牌开始进驻步行街，街铺的装修与布展演绎的速度越来越快，商圈文化在沉淀。 一、市场分析-项目认知 本案 美食街 大润发 苏果超市 华联超市 百信超市 香港城（欧尚） 杨舍老街 皇家首座 海澜项目 港城华府 步行街 西街 步行街 西街 莫泰168 海澜大型 商业项目 （在建） 皇家首座沿街商铺 皇家首座 沿街商铺 步行街 项目部分沿街铺不在主干道上 本案和步行街之间的绿化多影响人流 连着2个红绿灯，交通比较拥挤 商业大楼 （规划） 小城河改造二期 河流阻碍了东区的人流动线 一、市场分析-项目认知 核心商圈内，市场认知度高，微观环境差，价格提升难度大。 本案 杨舍老街 皇家首座 海澜项目 港城华府 步行街 西街 近期5个商业项目要挤进核心商圈，势必撞得头破血流。 一、市场分析-竞品分析 4.2-5米开间 12.8米进深 5.9米高 4米高 商铺 储藏室 商铺面积在50-60 m2 ，层高5.9米，可以隔为2层，商铺目前均价在5万元/m2 ，储藏室面积为20-30 m2 ，储藏室单价在1万元/m2 ；以商铺面积55 m2储藏室面积在25 m2计算，总价为300万，一层面积为80 m2 ，二层为55 m2。单价分割为一层80*3+55*1.1=300万 均价5万元/ m2，一层商铺3万元/ m2 ，二层1.1万/m2 。 一、市场分析-竞品分析 皇家首座200套商铺，建筑面积约1.8万平方米，从2010年3月开始销售，目前已销售160间，用时18个月（77周），平均每周销售2间。而距离本案最近的南环路一共26间，至今11间未售出，价格为4万/ m2 ，价格划分为一层2.4万/ m2，二层1万/ m2 。 打价格战？ 一、市场分析-竞品分析 东环路阳光水岸商铺，一层价格不到2万/m2 ，日租金1.5元/ m2 .日 美食街2010年5月拍卖的在2.3万/ m2 ，二层为0.8万元/m2 金港大道沿街商铺日租金在1.5-1.8 元/ m2 .日 皇家首座门面一层3万/ m2，二层1.1万/ m2。 步行街一层街面日租金为20-40元/ m2 .日 西街街面日租金为9-30元/ m2 .日。 ？ 如何引导步行街、西街和本案的价值互动，是本案突破价格瓶颈的关键。 步行街南侧的海澜项目为引导步行街、西街和本案的价值互动提供了依据。 2010年12月31日，江阴海澜经过310轮举牌，最终以3038万元/亩的价格拿下老人民医院地块。击败一商场、新城，