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中国商业地产战略投融资策略 1、现状(situation) 两大一单 自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing） 2、应对措施：三个创新一个保障 金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投入房地产（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg. 制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力 3、与外国资金对接（谈多成少） 形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产 对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷 提 纲 中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营 中国资本市场的投资机会回顾与展望 1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望 中国资本市场投资机会回顾之一 国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利 股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应 内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金 宏观经济形势的变化使国债期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生 中国资本