房地产营改增税务培训课件.pptxVIP

增值税思维及营改增应对; 目录 一、增值税 二、”营改增“对行业影响 三、“营改增”应对 ;一、增值税;2、区别 ; （1）增值税对增值征税；（商品价值=C+V+M，V+M部分为增值） ;（2）增值税是价外税：由购买方承担税款，含税价与不含税价； 销售回款 ≠ 收入； 收入=销售回款/（1+销项税率） 举例：向客户收取100购房款 A、营业税下（适用5%税率） 　 确认收入100，营业税=100*5%=5 ;（3）税率： 17%、13%、11%、6%、3%（简易征收） （4）A、纳税人分类：根据纳税人的生产经营规模和财会核算健全程度，将增值税纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人。其计税方法、适用税率或征收率不同、凭证管理等方面都不同。 建筑业、房地产行业基本属于一般纳税人，可抵扣进项税。 B、一般纳税人优点：可以抵扣进项税，税负有可能低；缺点：适用税率高，管理难度大； ; （5）发票：以票控税；分增值税专用发票与增值税普通发票（小规模代开） A、 不能取得可以抵扣的进项税=加大成本 B、在规定的时间内认证：180天认证，认证当月抵扣 C、 发票可以抵扣的特殊要求： 禁止第三方发票 注意发票形式（印章） D、 虚开、伪造增值税专用发票责任： 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑； 伪造并出售伪造的，数量巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑增值税专用发票； ; （6）核算： A、科目：应交税金—应交增值税（进项税） 应交税金—应交增值税（销项税） 应交税金—应交增值税（进项税转出） 应交税金—未交税金 应交税金—预缴增值税 B、应交增值税=销项税-（进项税-进项税转出） 正数为当期应交税款，负数为留转下期抵顶额 ;1、“营改增”对行业链影响 （1） 结构性减税：截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元。合计减税1918亿元，改革效应日益显现； ;（2）建筑行业：建筑施工方可能强调其税负率从3%上升到11%，税负很可能增加； （3）地产行业：商业地产下游可抵扣增值税，税负下降；住宅税负是否上升尚不确定； （4）地产业税负整体下降。个别项目是否上升处决于土地出让金占比以及增值额的大小，股权收购溢价项目税负可能上升； （5）地产行业面临上下博弈，一方面抑制上建筑商涨价，且取得可抵扣的增值税专用发票，一方面要做好精确的测算，盯住下游能否抵扣，根据供需比例，采取适当的价格调整以确保利润实现； ;2、“营改增”对地产企业利润表影响 （1） （2） ;1、房地产价值链分析 ;2、受增值税影响环节 （1）拿地/收购环节（拿地测算、启动会资料、收购合同）——投资发展部、财务部、法务部； （2）研发环节（外部单位设计合同、境外设计费）——研发部、法务部、财务部； （3）预售环节（销售合同）——营销部、法务部； （4）采购环节（招投标书、集采合同）——战略采购部、法务部； （5）建筑施工环节（成本价税分离、招投标书、总分包合同）——成本部、法务部； （6）交付环节（物业自持、租赁）——财务部、法务部、物业公司； （7）注销（进销项税处理）——财务部； IT需要保证各系统在增值税环境下运转顺畅 ;3、营改增要做的事 （一）成立财务、法务、信息化、投发、研发、销售、成本、战略采购营改增小组； （二）测算 （1）划分新老项目，根据政策选择需要测算项目； （2）成本部梳理工程合同，包括承包方、纳税人类型、税率、金额、发票、收款方；将”营改增“前的成本价税分离，计算出最新的节奏成本；建办标[2016]4号 （3）财务重算经营计划及PB C； （4）根据测算结果确定是否对售价进行调整； ;3、营改增要做的事 （三）梳理流程，确定需要加强内部控制的节点；如招标，投标方提供纳税人资格证明；合同需约定计价方式（含税或不含税）、 发票种类等