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房屋养护管理 第一节 房屋养护管理 房屋养护的基本定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司为保证物业处于良好状态，对房屋的及结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理中一项经常性、基础性工作，在整个物业管理工作中具有重要地位好作用。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作 房屋养护的原则 房屋养护应遵循的原则：因地制宜、合理修缮。对不同的类型的物业要制定不同的养护标准；定期检查及时维护；加强对二次装修的的管理确保安全，保证正常使用；合理使用维修资金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。 日常养护的主要内容 1、基础养护 1.1、杜绝不合理的荷载产生 1.2、防止基础冻坏 2 、墙面及吊顶工程的养护 2.1、定期检查 2.2、加强保护并与其他工程相衔接 2.3、注意清洁 2.4、注意日常防护工作 2.5、注意材料的工作环境 3 、门窗工程的养护 3.1、严格遵守使用常识和操作规程 3.2、经常清洁检查，发现问题及时处理 3.3、定期更换易损部件，保持整体良好 3.4、寒冷地区应加强冬季门窗的使用管理。 3.5、加强窗台与暖气的管理。 4、屋面工程的养护 4.1定期清扫，保证各种设施处于有效状态 4.2定期检查记录，发现问题及时处理 4.3、建立大、中、小修制度 4.4、加强屋面使用管理。 房屋日常养护的考核指标 1、定额指标 2、经费指标 3、服务指标 4、安全指标 第二节 房屋维修管理 房屋维修的概念及原则 狭义的维修指房屋的养护及修缮； 广义的维修指包括对房屋的养护、修缮、改建等。 房屋维修管理的意义 1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。 房屋维修的原则 1．经济、合理、安全、实用的原则 2． “区别对待”的原则 3．为用户服务的原则 4 · 修缮资金投资效益最大化原则 房屋维修的特点 1、经营和服务的双重性 物业管理是一种经营性管理服务，房屋修缮管理是物业管理的主要内容，是其重要的经营活动之一。房屋修缮一般是多工种同时施工，且多在用户 不搬迁的情况下进行，对生产质量要求较高，并以 为用户服务为主旨，服务至上。 2、技术规定性 房屋维修与新建房屋施工不同，要搞好房屋维修工作，不仅需要建筑工程专业和其他相关知识，有时还需要独特的设计、和施工操作技能，如房屋结构受损后的加固、屋面的防水堵漏、固定设备维修等。 同时房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。 3、广泛性与分散性 房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。 4、经常性 房屋的使用年限长达50年甚至更久，但在使用 过程中同一结构的房屋使用功能的减弱速度和损坏 程度是不均衡的。这就意味着房屋修缮工作要大量 性、经常性的开展。 5、限制性 由于房屋维修是在原建筑基础上进行的，因此受到原建筑的诸多条件制约。 房屋维修的内容及维修标准 1、房屋维修的内容：主要指物业管理人员为保持物业的正常使用状态，对房屋的结构、内外装饰、设备设施等进行的修复性工作。按修缮规模不同一般可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修五种。 小修工程 小修工程概念 小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、 持续反复性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。 中修工程 中修工程概念 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：工地比较集中，项目较小，