公交房地产开发公司战略与组织设计咨询报告.ppt

公交房地产开发公司战略与组织设计咨询报告 北大纵横管理咨询公司 2003年7月 导 读 国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力 政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展 技术与管理创新推动了房地产行业的发展 WTO为房地产业带来了新的机遇与挑战 宏观环境对公交房地产的影响分析 国家加强对行业资质的管理，会给现存的项目公司及欲进军房地产的企业造成障碍，同时也提高了公交总公司现有二级资质的含金量； 目前松紧结合的信贷政策对信誉尚好、开发项目为中低档的公交房地产较为有利； 中国经济继续高速发展、经济体制进一步改革为公交房地产的发展提供了机遇； 中国加入WTO与申奥的成功促进了房地产的发展。 导 读 各项因素推动居民个人成为住房投资决策的主体 居民购买能力的提高和消费结构的变化使住宅消费成为热点 需求的多元化、个性化驱动住宅的发展和变革 居民收入结构和年龄结构特征影响未来的市场定位 消费者特征影响购房因素 从用户满意度可以进一步发现用户对住宅品质的要求 从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来 从市场实际情况来看，房价稳中走低，原因是中低档住宅比重上升 但房价之高仍居于全国首位，也超过国际标准 从价格来看，供需错位问题十分突出 北京写字楼市场：现状与预测 北京写字楼市场:甲级写字楼 北京写字楼市场:乙丙级写字楼 北京写字楼市场:大单客户分析 房地产市场分析总结及其对公交房地产公司的影响 受全球经济低迷的影响，目前的写字楼市场供大于求，而将来的市场 情况受经济影响大，进入风险较高； 居民消费能力不断提高，可以支撑房地产行业的持续繁荣； 供需错位的矛盾比较突出，主要表现在价格需求、户型需求、区域需 求、面积需求方面； 价格稳中走低，可以看出开发商已逐渐关注消费导向，开发重心向中 低档商品转变； 东北区域、中低档价格、中小户型是需求主流。 导 读 房地产业供应链及其对公交房地产的影响 导 读 市场销售也呈增长趋势 房地产业处于二次发展期 开发企业数量多，但总体规模小，资质有待优化 开发企业形成了三级梯队 三级梯队之间还没有不可逾越的差距，但新竞争对手的出现不可小觑 一级房地产开发企业平均年投资规模为30亿左右，是二级企业平均投资规模的3倍，三级企业的6倍左右。 一级企业年施工面积约为二级企业的2.2倍，三级企业的4.2倍。一级企业总投资规模约占北京房地产总投资规模的30％左右，但企业平均份额只有0.7%，最大的企业投资额占市场总投资额不足5％ 一级开发企业平均购置土地面积为其他级别的1.8倍，是二级开发企业的3.5倍，全年购置土地占有率不到10％。 新开项目前20位的公司中，外来户、新面孔占了相当份额。 北京主要房地产开发企业财务比较分析 土地储备和存量经营日益成为大型房地产企业的战略选择，物业服务和置业服务成为业务组合中的重要方面 新的圈地运动隆重上演 北京主要房地产开发企业均具有较明确的市场定位和客户群，多数采取客户/产品多层次组合发展策略 大型楼盘的出现是更高层次的飞跃，住宅业发展的必然趋势 郊区超级项目必须作出彩，考验开发商的创造力 行业结构和特点对公交房地产的影响 公交房地产行业机会与威胁分析 导 读 经过十余年的发展，开发公司有了较好的成绩 通过各种方式成功完成了多个项目 与市场上主要的开发商和同期起步的其他开发商相比，有明显的差距 过去业务开展的方式，也制约了企业的发展 导 读 公司自身的资源积累及整合不足 开发公司的资金状况良好，但对于房地产企业而言，过于薄弱 开发公司缺少土地储备，未来经营的风险较大 开发公司的员工结构难以适应激烈的市场竞争 开发公司具有一定知名度，但品牌建设的道路还很漫长 开发公司得到公交总公司大力支持的同时，也受到了许多不利的影响 导 读 房地产开发业务过程的专业化分工和协作程度很强 项目决策阶段关键是提高决策的科学性和系统性，对开发过程的全面考虑和风险预防 开发公司对外土地获取能力不足，很少做出项目开发决策 规划设计阶段的关键是如何用建筑艺术和技术准确描述和表达顾客需求 施工管理阶段的目标是质量、成本、进度的实现，关键是过程控制 开发公司的成本控制能力较弱 市场销售阶段是公司完成价值实现的“惊人一跃” 成立不久的营销力量还有待提高 物业管理和顾客价值的实现紧密相关，是品牌的重要组成部分，关键是做不做，如何做 房地产复杂且综合性强的业务过程需要多方面的能力加以有效实现 多年的经营并未培养出相应的资源整合能力 究其原因是公司的管理还是计划经济下国企的方式 开发公司的战略五要素评价 开发公司的优势与劣势 导　读 开发公司当前主要的战略问题 1、开发公司在公交总公司业务组合中的定位 以房地产开发为主业的市场化经营公司，同时负责公交集团公 司系统内土地的开发、整理、盘