高策机构青岛公司金茂湾营销策略报告.pdf

扫一扫二维码添加 微信号：fdcyxjx 谨呈： 金茂湾项目年度营销方案 2012年11月 青岛高策；金茂湾项目组：杨丰旭；指导人：李薇佳。 前述 根据2012年10月23 日提报内容，双方就项目现状进行了充分沟通，对 于项目所处竞争格局及目标客群定位为“中产阶级”达成了一致共识。 按照贵司要求，本次报告将深化市场及竞品对比，针对项目整体价格、 推售策略及2013年度计划进行深度汇报。 2 报告逻辑体系 •政策研判 市场竞争分析 •宏观房地产市场走势 •竞品深入调研及综合分析 •价格调整建议 营销思路调整 • 目标客群分类 •分区域营销思路及渠道分析 •结合竞品的推售策略 营销重点工作 •春节前阶段性目标及工作排布 •2013年重点工作排布 目标实现保障 •案场接待升级建议 •营销保障 3 市场竞争分析 I. 政策研判 II. 宏观房地产市场走势 III. 竞品深入调研及综合分析 4 政策研判 •2012年GDP一季度增长8.1% ，二季度增长7.6% ，三季度增长7.4% ，预计全 年增长7.5%左右，2013年3月新领导班子上台后，将采取措施促进经济增长； •近期全国多地土地市场趋热，开发商陆续出手拿地，房地产市场预期向好； •多地微调调控政策，虽有部分被叫停，但仍有不少持续实施，政策环境已相对 温和； •国务院总理温家宝及多部门多次表态称，满意现有调控成果，坚持调控不动摇。 基于以上四点判断：  出台更严厉调控政策的可能性较低；  2013年房地产市场趋稳 ，出现粗放式的快速发展或大幅下跌的可能性较低。 另外 ，经与青岛市房地产管理相关部门交流 ，预计2013年青岛市房地产相 关政策将依中央政策而定 ，继续限购可能性大 ，但出台更严格的调控政策可能性 较低。 5 市场竞争分析 I. 政策研判 II. 宏观房地产市场走势 III. 竞品深入调研及综合分析 6 宏观市场 青岛：1-10月供过于求，去化压力一般，首置是供销热点，去化压力小； 市南：1-10月供过于求，存量屡创新高，去化压力较大，首改产品市场机会较大， 首置产品市场机会较小。 • 近期住宅均价8000元/㎡左右； • 1-10月供应761.