美国城项目可行性研究顾问报告(1).docxVIP

美国城项目 可行性研究顾问报告 呈致 四川环福置地有限公司 2007年7月26日 目录 项目背景 宏观经济分析 地块分析 市场分析 物业市场整体分析 物业市场竞争分析 案例分析 项目开发内容建议 SWOT分析 项目发展建议 财务分析 CB Richard Ellis | Page 2 地块位置关系 ?项目位于成都市双流县东升镇新城区的现代商贸集中发展区内： ?项目商业地块（净用地828亩）位于商贸区北区，南邻已经通车的双楠大道，西临正在建设中的双流新城，北临正在修建的曹金大道，西端道路为未来双流通往温江的主要干道，此道路向南联结内环线将直达机场。 ?项目住宅地块（净用地355亩）位于商贸区南区的集中住宅用地内（绿色区域内），目前尚无法确定其边界。 注：北区商业用地仅包括1期净用地828亩，不包括未来发展用地。 南区住宅用地仅包括净用地355亩，位于集中住宅区，目前尚无法确定具体边界。  本案未 来发展 用地 本案 本案 资料来源：环福置地 CB Richard Ellis | Page 3 项目背景 ?项目背景 ?项目以“美国产品展示和交易中心”为龙头，拟发展酒店、大型联体商城、高尚住宅区等。?客户企业战略构想 ?住宅销售用于平衡资金，商业可能因资金问题而考虑部分销售。 ?规划要求 ?项目净用地为1183亩，，其中住宅355亩，商业828亩。 ?建筑密度小于等于48%，绿化率小于等于25%。 ?容积率小于等于2.5，项目总容积率1.7。 ?此项目黄海高程系538。 CB Richard Ellis | Page 4 项目市场定位建议 项目整体定位： 西南集美国产品展示交易中心、主题购物公园、国际社区为一体的美国城 诠释： AMERICAN TOWN=APEEC+A’PARK MALL+APARTMENTS； 商贸交流之城、购物休闲之城、文化体验旅游之城、高尚生活之城； 案名建议：环福美国城； 资料来源：环福置地 CB Richard Ellis | Page 5 项目整体发展策略建议 项目整体发展策略： 在维持项目滚动开发的前提下，尽量打造优质产品： §尽快实现现金回收，把具有可销售价值的住宅按照最高比例配置； 在必要时，可出售部分商业物业，以满足现金流量需求； 可持续发展的策略，如中小企业孵化、投资设厂、并购和合作等； 图片来源： 图片来源： CB Richard Ellis | Page 6 研究方法 经济背景分析 各物业类型房地产市场分析 市场调研 地块环境分析 各物业类型市场结论 竞争市场分析 案例分析 可行性研究 项目总体定位 各物业市场细化定位结论 其他建议 功能及形象定位 各物业类型市场推出建议 资料来源：CBRE CB Richard Ellis | Page 7 宏观经济分析 宏观经济分析的目的及内容 宏观经济分析的目的及内容： 了解本案项目与所在区域的经济，社会及政策之间的关系，对项目产生影响的成都市整体宏观环境及人文因素进行分析； 主要内容包括： 宏观经济指标分析 房地产市场宏观指标分析 城市规划发展研究 CB Richard Ellis | Page 9 成都概况 ?成都市是四川省省会，中国中西部地区特 大中心城市，西南地区的科技、商贸、金融 中心以及交通、通信枢纽； ?现辖9区4市6县，面积12,390平方公里，其 中中心城区面积为283.86平方公里； ?2006年末，总人口1,103.4万，人口自然增 长率为2.1‰； 市中心 本案 ?2006年，成都市GDP总量达到2,750.03亿元，比去年同期增长13.8%； ?2006 年，城市 居民人均可支配收入12,789.44元，同比增长12.6%，人均消费性支出10,302.40元，较上年同期增长6.8%； ?2006年，成都市全市私家车保有量44.47万余辆，在全国城市中居第三位。  双流机场 资料来源：成都规划局 CB Richard Ellis | Page 10 成都GDP及人均GDP 亿元 成都市历年GDP总量及增长 3,000.0 2,500.0 2,000.0 1,500.0 1,000.0 500.0 0.0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 GDP 1,156.8 1,322.1 1,488.8 1,705.3 2,031.1 2,370.8 2,750.0 增长率 10.7% 14.3% 12.6% 14.5% 19.1% 13.5% 13.8% 资料来源：成都市统计年鉴  25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%  ?2000-2006年,GDP年均增幅为15.5%； ?2006年GDP为人民币（本报告中，以下无特别注明，均为人民币）2,