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金三角商城 9 号楼 营销与推广策划提案 第一篇、市场背景分析 一、房地产宏观市场概况 2006 年，是国内房地产市场出台政策较多的一年，先有国六条，然后有国 六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交 易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等政策。尽管每 一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。 政府的意图十分明显：一是要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作，同时又 保持目前的高房价；二是要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构，同时又 要保持房地产市场能够持续发展；三是缓解住房市场的社会问题，同时又要让房 地产开发企业及地方政府的利益不受太大冲击。 分析： 中国房地产市场的暴利时代即将结束，这主要表现在土地交易的市场化；房 地产市场价格走势将趋于理性，在相当长的时间内国内房地产市场将会是居民居 住消费的市场，而非投资者投资市场；生产大众化产品将会是主流，竞争进一步 加剧，生产规模化、标准化有利于成本的降低；随着土地出让金政策的出台、土 地严格督察制度的建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性转变， 在这种情况下，地方政府以往那种千方百计推动房地产市场发展的动力也会减 弱，甚至还可能成为土地出让的障碍。 1 二、沭阳房地产市场调查与分析 1、沭阳经济近年来发展迅猛，为房地产业的发展带来了一个发展的契机。 2005 年沭阳完成房地产开发投资近 20 亿元（官方资料），房地产业已成为沭阳地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。 2、当前，沭阳房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。市区住宅均价约为 1400 元/㎡，涨幅达 12%。同期，城市居民收入也相应增长较快。 3、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，沭阳县政府积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。 4、政府着眼于提升城市品味，鼓励建设高层住宅，倡导着另一种崭新的居住生活方式。而由于高层住宅存在着高房价、高公摊、高生活成本等问题，目前市场空间有限。 5、沭阳房地产业前景看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升，目前沭阳城区城市人口已达到 35 万，中等城市形象日益凸显，随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。 6、从理性的角度出发，在看到沭阳房地产市场总体大发展 的前景之下，这 个市场同时也存在着一些问题，城区商品房供应在时间上过于集中，市场需要一 定的时间来消化，楼盘的销售周期将会延长，加上国家关于房贷按揭利率的上调， 对房地产行业的适度加压政策等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考 验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。 2 分析： 沭阳房地产市场的规模日趋壮大，这与沭阳近年来城市化水平的不断发展壮 大是分不开的。居民生活水平的提高，对商品房需求量的增长，加上政府的大力 招商引资，对房地产开发的若干优惠政策，客观上刺激了房地产市场的发展。同 时由于房地产开发过热、发展增速过快，也导致了部分楼盘销售缓慢或滞销的现 象，特别是高层住宅在销售上生成不少的抗性。 三、竞争性楼盘调查简况 沭阳花苑·御景公寓 开发商是沭阳明生置业有限公司，之前已成功开发沭阳花苑，沭阳首家 省级文明市场—商贸批发中心，沭阳首家三星级酒店—沭阳大酒店，并成立沭阳首家物管资质企业—畅安物业服务公司。 项目地处沭阳花苑东南角，紧依沭阳大酒店，与青少年广场隔河相望，公寓建筑 12 层，建筑面积 12950 ㎡。现已交房，销售率 75%左右，户型面积在 88-168 ㎡，主力户型 149 ㎡、168 ㎡，单价在 1500-2000 元/㎡间。物管收费 0.40 元/㎡·月。 简评： 1、开发商经过几个项目的开发，树立了良好的实力企业形象； 2、项目地理位置佳，闹中取静，生活便利； 3、楼盘外立面宏伟，与沭阳大酒店相偎而依，给人以尊贵之感； 4、配套齐全，集中热水供应、可视荧屏对讲系统、区域报警系统、监控系 统； 5、由专业物管企业—沭阳畅安物业服务公司提供物业服务； 6、由于公寓是一梯四户设计，有两户是朝北，日照不足，余房基本是这些 3 户型。 光明花苑 项目位于新城东区中央，总占地面积 37.58 亩，建筑面积为 62558 ㎡，是纯小高层高尚住宅小区。由江苏电力直属品牌企业苏源房产开发。已基本售完，均价 1600 元左右/㎡。主力户型面积为 130-140 ㎡。物管收费 0.45 元/㎡·