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传承与再造 2011年保利花园广告推广策略 2011’ 包头保利花园的第六年 六年之华 历史成就了保利花园 历史也拖累了保利花园 有历史必定有精华、有糟粕 我们的任务是绕开糟粕，提炼精华 并赋予这些精华全新的意义 策略纲要 四、针针见血 三、解决之道 二、核心问题 一、知己知彼 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 在一切探讨开始之前，我们应该了解 1.自己 2.将要面对的客户 3.还有对手 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 22 14 27 21 13 20 19  花园三期剩余7栋处三期中心位置，地理条件优越，住宅全部为11层建筑,产品方面全部精装，产品 面积84—122平米，其中两居占68%，三居占32%，总共货量818套。 户型 面积 套数 套数比 居室比 总面积（㎡） 两居 A 84 .68 66 8 .07%.8888 B1-S 101.81 254 31.05% 68% 25859.74 B1-N 105.46 238 29.10% 25099.48 三居 H 119 . 45 216 26 .41% 32% 25801.2 H 122.85 44 5.38% 5405.4 合计 818 100.00% 100% 87754.7 ·知己知彼 1.自己  ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 结论1 毫无疑问 2011年，保利花园产品的基础形态 是满足刚需、小家庭型、年轻态的 ·知己知彼 1.自己  ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 结论2 精装修带来的更高成本 将使保利花园2011年的产品单价，将有大于自然涨幅的跨越式提升 以“2010年保利花园销售均价”+“自然涨幅”+“精装修销售价格”计算 2011年，保利花园精装修产品的售价最高可能达到7500元/㎡ ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 1.自己 结论3 2011年，保利花园产品推售的最后一个周期 该期产品汇集了保利花园社区六年的醇熟生活与精华沉淀、最好的中心位置、最优的产品质量、最高的产品层次（精装产品） ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 1.自己 结论4 产品层次、售价的变化 带来了客户类型、竞争对手的变化 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 基础认识 他们需要85—120平米的房子 他们能够承受7500元/㎡左右的售价 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 更深入的探寻 这是怎样的一群人？ 或许下面这几个将可能是我们的客户 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 客户写真1 王先生，26岁，未婚 他拥有比较优越的家庭条件，在北京上完大学后选择回家工作他的工作单位与职位不错，个人年收入近6万 他与女友已订好2011年步入婚姻殿堂他与女友之前都与父母住在一起 现在，他们需要一个属于自己的新家了 当然，新房子的首付是父母出的 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 客户写真2 林先生，31岁，已婚 他在一家私营企业任职中层，家庭年收入超过12万元他与妻子结婚三年，现住在包头市较早期开发的小区中随着妻子的怀孕，他们的家庭面临着添丁进口 2011年，他们想换一个户型更大、设计更舒适的房子 大两居、小三居都是他们的目标 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 从具体的人与事上，我们探寻到主力客户的两大类型类型1：家境优越的小年轻，大多以二人世界为单位，首次置业 此类客户以父母为其支付购房首付款的购买方式为主，因此在购房决策中，父母的意见、偏好至关重要 父母为子女购房，价格之外，其对产品的关注将以“区域”、“未来生活的便利性”为主；考虑到此类客户家境殷实，因此，他们对产品的“档次”亦会有一定追求 类型2：奋斗有所成的中青年，大多以三口之家为单位，首次升级置业 此类客户大多数为满足小家庭升级置业需求，因此他们将更为关注产品的“品质感”与较之前住房更高的“舒适性” ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 2.客户 结论 2011年保利花园面对的客户 对产品的“成熟度”、“档次感”、“品质感”与“舒适性”有更高的要求 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 3.对手 改变 在青山区没有新的大型竞争对手出现的前提下，相信，2011年将与2009、2010年一样，青山区将以保利花园“一枝独秀”的竞争态势为主 变化在于，保利花园2011年的产品形态与售价较2009、 2010年将有较大变化 ·知己知彼 ·核心问题 ·解决之道 ·针针见血 3.对手 威胁 精装项目名称 精装户型 户型面积 出街均价 万达广场 公寓 40-60平米 7500 江