房地产评估案例1.docx

1 房地产评估案例 案例一? 某单位住宅楼评估 ??? 一、评估对象基本情况 ??? 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 ?? ?二、评估目的 ??? 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 ? ??三、评估基准日 ??? 评估基准日为2000年8月15日。 ???? 四、评估方法及过程 ??? 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 ?? ?（一）采用房地分估、加总的方法 ??? 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 ??? 楼房重置成本=800×4800=384（万元） ??? 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 ??? =384－92.16=291.84（万元） ??? 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 ??? 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） ??? 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） ??? 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） ??? 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： ??? 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） ??? 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1??? 地价修正系数表 项目 各种因素条件下修正系数 ??? 条件 ??? 分值 基础设施 供水条件分值 ??? 较忧 ??? O．012 ? 电讯条件分值 ??? 优 ??? O．024 ? 排气条件分值 ??? 优 ??? O．048 通讯条件分值 ??? 一般 ??? O 购物条件 商服繁华分值 ??? 一般 ??? O 距商服中心距离 ??? 一般 ??? O 环境质量 周围用地类型 ??? 优 ??? O．10 污染状况 ??? 优 ??? O．068 宗地条件 街画位置 ??? 一般 ??? 0 建筑物朝向 ??? 较优 ??? O．012 形状 ??? 无影响 ??? 0 面积 ??? 一般 ??? O 交通条件 道路宽度 ??? —般 ??? O 公交便捷度 ??? 较优 ??? 0．051 对外交通便利值 ??? 较优 ??? O．045 规划条件 用途 ? ??较优 ??? O．005 指标(容积率) ??? 较优 ??? O．005 退还道路比例(城市道路) ??? 无 ??? 0．005 合计 ? ??? O．375 ? ?? 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米） ? 土地价格=1509.75×2000=3019500（元） ? 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 ??? =2968400+3019500 ??? =5987900（元） ? （二）市场比较法 ?? 1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。 ? 表4—2??? 参照物基本情况表 ??? 项目 ? A单位住宅楼 ? B单位住宅楼 ??? C单位住宅楼 ??? 位置 ? 人民路北侧 ?正义路东段北侧 ??? 五一路南侧 ??? 建筑面积 ? 5600平方米 ? 4800平方米 ??? 5200平方米 ??? 结构 ??? 砖混结构 ??? 砖混结构 ??? 砖混结构 ??? 销售价格 ?1200元／平方米 ?1250元/平方米 ? 1300元／平方米 ??? 交易日期 2000年4月28日 2000年6月8日 2000年3月12日 ? ???? 2.确定修正系数。 ??? （1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 ??? （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。 ??? （3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。 ??? （4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。 ???