基准地价评价中异常样点剔除方法研究.PDFVIP

　第３１卷　第５期 地域研究与开发 Ｖｏｌ．３１　Ｎｏ．５ 　２０１２年　１０月 ＡＲＥＡＬＲＥＳＥＡＲＣＨＡＮＤＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ Ｏｃｔ．２０１２ 基准地价评估中异常样点剔除方法研究 １ ２ １ １ 王令超 ，杨　欣 ，宋艳华 ，樊　鹏 （１．河南省科学院地理研究所，郑州４５００５２；２．平顶山学院，河南 平顶山４６７００２） 摘要：分析了均值－方差法剔除异常样点的过程，指出均值－方差法存在剔除标准难以确定、无法体现级别基准 地价的内在联系、破坏样点地价空间分布的连续性、影响宗地地价评估的科学性等缺陷，提出了改进完善均值－方差 法的思路和方法：将样点地价与其所在位置的土地质量联系起来测算定级总分值理论地价，并将理论地价作为均 值；计算样点地价的理论标准差，用理论标准差代替方差。最后，以理论均值和理论标准差为标准来判断样点地价 是否异常，从而完成异常样点剔除，并应用实例对改进的均值－方差法进行验证。 关　键　词：基准地价；样点地价；异常样点；均值；标准差 中图分类号：Ｆ３０１．３　　　　　文献标志码：Ａ　　　　　文章编号２０１２ ? ? ? ０　引言 １　均值－方差法缺陷分析 基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条 均值－方差法直观易懂、操作简便，是基准地价评估 件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、 中样本总体为非正态分布时常用的删除异常样点的方 工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高 法，但是该方法存在一定缺陷，对基准地价评估具有较 ［１］ 土地使用权区域平均价格 。 大影响。 从基准地价的定义可以看出，基准地价是特定用途 １．１ － 的土地使用权区域平均价格，这就要求区域内样点地价 １．１．１　样点地价排序。将级别或均质区域内某一用地 应分布在合理区间，为了满足这一要求，必须对个体样 类型样点地价由大到小顺序排列：Ｐ，Ｐ，Ｐ，… ，Ｐ。 １ ２ ３ ｎ 点数据进行检验，剔除样点地价中异常值。所谓异常 １．１．２　计算样点地价的平均值Ｐ。 值，是指同一级别或同一均质区域内同一土地利用类型 ｎ Ｐ＝ Ｐ ｎ。 （１） 样点中，由于某些特殊因素而造成地价明显高于或低于 ∑ｉ ｉ＝１ 其他样点的地价数据，此类样点不能反映其所在土地的 式中：ｎ为样点个数（下同）。 实际地价水平。另外，在外业数据调查过程中，同类近 １．１．３　计算样点方差Ｓ。 似宗地的调查样点数目往往过多（如商业门面房出租样 ｎ ２ Ｓ＝ （Ｐ－Ｐ） ｎ。 （２） 点）、不同区域交易发生的密度相差较大或外业采点的