佳兆业滨江新城2014营销方案.pdfVIP

佳兆业 ·滨江新城2014年度营销方案 重庆公司 2014年08月10日 报告体系 Analyze System 目标背景 本体分析 市场洞察 项目定位 整体营销策略 推售策略 价格策略 包装策略 电商策略 各阶段营销策略执行 营销费用和附件 战略目标——打造城市主轴 ·百万国际都会/大渡口唯一且第一的一站式品 教育大盘；2014年度实现销售额为2.7亿元；提升项目形象与佳兆业品牌 在重庆的落地。 品牌目标 与佳兆业广场联动，提升品牌影响力，促进佳 兆业品牌在重庆的落地。 我们的目标 住宅销售约4.76万方（约520套），约2.34亿 元，商业销售约0.26万方，销售约0.36亿元。 业绩目标 开盘目标：开盘期实现认购约330套，成交金 额1.5亿元。滨江新城首次开盘大捷，制造市 场影响力。 全力完成销售目标，以项目提升企业品牌，以教育为核心卖点，以渠道和活动为主 要蓄客手段为公司的后续发展和销售奠定基础。 开盘目标分解：约330套，约2.63万㎡，金额约1.5亿元 平均蓄客量： 以开盘销售330套，销售面积约2.63万㎡，销售1.5亿元为目标，根据重庆及大渡口区市场情况，区域对外区辐射力较弱， 同时晋愉江州前期已消化大量地缘客户，2014年度高层新增供应量较去年增加约70% ；贝蒙、绿地（9月推出5栋高层， 总套数约1000套）等新项目下半年亦将入市，市场竞争十分激烈。因此，项目蓄积有效客户理5500组，有效诚意金客户 550组，首次开盘需完成330套任务。 首次蓄客分析： 首批可售房源约674套，首批开盘实现约330套计算，销售率约50% ；按VIP卡转化认筹约60%计算，VIP客户需达到约 550组；累积蓄客量项目临时接待中心（外展场）7月6 日开放，8月16开始办理VIP普卡，8月23 日现场售房部开放并启 动电商团购活动，9月13日开始收取诚意金，9月20 日首批次开盘。 VIP卡办理：办卡时间约35天，平均每天需办VIP卡约16张；团购时间约28天，每天需办理团购协议20份，蓄客时间约 75天，按办卡率10%计，平均每天须到访约75组；案场销售人员12人，平均每人每天接待客户约6组。 日均 首次 VIP VIP 来访转 日均 有效来访量 日均来访量 搜房团购 开盘目标 解筹率 认筹量 VIP率 VIP办卡量 办卡量 330 60% 550 10% 5500 75 16 20 项目难点：现场售房部开放与开盘间隔仅28天，短期内要完成蓄客和锁客工作，学校暂未 签订，项目最核心的一站式教育优势不能品牌直接推广，不能直接与竞品项目形成差异，而 区域客户基数不足，竞争项目分客严重，月均蓄客需突破2200组。