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管控房价抑制通胀最好的方式探究论文 　　论文关键词：通胀预期，资产泡沫，房地产价格，改善型需求 　　论文摘要：高收入阶层的投资性需求及由此诱发的“超买”现象，对房地产市场健康发展是一种干扰甚至破坏，应作为需求抑制政策的目标对象；对初次购房需求和改善型需求应制定“最优惠”的支持政策。房价是当前资产价格上涨的领头羊和资产泡沫形成的加速器。因此，控制房价是抑制资产泡沫的核心，是管理好通胀预期的关键。 　　对房地产市场进行必要的调整既是宏观调控和改善民生的客观要求，也是房地产市场健康发展的内在要求。应该将稳定房价作为当前宏观调控的中间目标和政策着力点。当前，宏观调控面临的主要矛盾是通胀压力及与之相关的资产价格上涨风险。通胀压力主要来自通胀预期，管理好通胀预期的关键是抑制房价快速上涨引发的恐慌性预期。 　　一、今年宏观经济潜在的矛盾主要来自通货膨胀预期 　　总体来看，我国经济已经稳定复苏，世界主要经济体也已开始复苏，预计2010年仍将继续保持稳定复苏趋势。从影响短期均衡的三大需求角度来看，虽然受经济刺激计划完成情况的影响，固定资产投资增长速度将有所下降，居民消费在收入下降和刺激政策作用递减背景下也将略有回落，但随着世界经济的进一步复苏，外贸出口将明显恢复，由此带动经济增长速度将略高于2009年水平，预计2010年经济增长速度将在%左右。虽然世界经济二次探底和我国经济出现局部过热的风险依然存在，但总体来看，我国经济稳定恢复态势已经确立，宏观经济潜在的矛盾和问题将有可能集中于价格稳定和国际收支平衡方面。 　　从价格方面来看，2010年出现小幅上涨的可能性比较大，出现温和通货膨胀的可能性也不能排除。从国际经验来看，发达国家的通货膨胀控制目标一般在2%左右，新兴发展中国家的通货膨胀控制目标大多在3%左右。从理论上来说，我国作为发展中和转轨中国家，考虑到经济发展和体制转轨对价格上升的影响，消费价格指数控制在3%～4%比较正常，可以不称为通货膨胀，当物价涨幅高于4%以上时可以认为出现了温和的通货膨胀。习惯了上世纪90年代中期以来高增长、低价格环境的消费者对价格上涨比较敏感，对通货膨胀的承受能力较低。近期接近3%的价格上涨虽然不能认为是通货膨胀，但却可能造成一定程度的通货膨胀预期，4%～5%的温和通货膨胀水平短期内难以接受。 　　从一定意义上可以说，2010年价格上涨和通货膨胀态势取决于货币信贷和国际资本流动、国际市场大宗商品价格走势与输入性因素，以及通货膨胀预期。从理论上来说，为了“保增长”而过多投入的货币信贷将产生一定的需求拉动型通货膨胀压力；同时，伴随世界经济复苏出现的大宗商品价格上涨，从而对我国形成输入性通货膨胀压力，但压力不是很大。因而，如果没有强烈的通货膨胀预期，2010年我国消费价格指数将在2%～3%之间，出现温和通货膨胀的可能性不大。如果通货膨胀预期比较强烈，则有可能反作用于价格水平，形成现实的通货膨胀。因此，可以认为，2010年通货膨胀压力主要来通货膨胀预期。 　　二、通货膨胀预期主要来自资产价格变化即住宅价格上涨 　　总体来看，我国2010年通货膨胀压力主要不是来自实体经济的总供求缺口，也不完全来自货币信贷的过度供给和国际市场价格的变化，而是来自通货膨胀预期，且主要是住宅价格上涨引发的恐慌性预期及其对货币信贷需求拉动性通货膨胀压力的放大对价格变化的反作用。 　　目前，我国的通货膨胀预期主要来自：一是衣食类商品价格上涨所造成的适应性预期。适应性预期是2009年底及近期通货膨胀预期形成的重要原因，未来将随供给改善和新粮上市而逐步弱化。二是货币信贷过度供给所造成的理性预期。货币信贷因素是2003年以来通货膨胀预期形成的主要因素。在现阶段产能明显过剩的情况下，货币信贷过度供给所造成的通货膨胀预期并不足以造成明显的通货膨胀，且货币信贷过度供给是有限的，即使引发现实通货膨胀也是可承受的温和通货膨胀。三是社会公众对作为消费升级主要对象的重要商品价格大幅度上涨可能形成的恐慌性预期。 　　据此，管理通货膨胀预期的关键是稳定商品房价格，而稳定商品房价格的关键则是稳定处于领涨地位的一线城市商品房价格。因为一线城市起价格引领作用，其房价由真实供求和投机双重因素决定，容易大起难以大落。投机因素决定了其大起的轻易性，而城市化和人口聚集方向所决定的真实供求因素则加大了其回落的难度。二三线城市住宅价格处于价格追随者地位，其价格形成由真实供求、投机、预期及比价等因素共同决定，一定程度上受制于一线城市住宅价格走势。因此，只要控制住一线城市住宅价格，就基本控制了全国住宅价格，也就基本稳定了通货膨胀预期。 　　不仅如此，稳定房价也是当前防范资产泡沫的核心。作为我国当前最主要的资产价格，房价是资产价格上涨的领头羊。同时，作为危害性最大的资产价格，房价也是当前资产泡沫形成