河南郑州银基房地产项目三期市场整合推广提案(1).docxVIP

银基三期市场 整合推广提案 我们是谁？ 3期透析 1、从项目本身上看：面积区间40—160㎡市场主流产品，是对目前1、2期之间的互补。 2、从公司战略上：在银基地产品牌下，继开发1、2期产品后开发的第三期产品，是整个品牌建设的收获期。 3、从客户圈层来看：三期客户层次与一、二期呈梯次分布。 4、从市场竞争来看：产品总价决定竞争层面,客户基数大而竞争对手范围也更大、更宽，郑州下半年集中投放的中高端项目都将成为项目竞争对手。 目标客户群特征 三期产品为40-160平方米中小户型的主流产品，由于所处市场区域和价格水平，决定了目标客户为中高端客户，多为二次、三次置业者。 ★ 置业目的：投资客户+自住客户 ★ 年龄结构：30-45岁成功人士为主 ★ 家庭结构 城市单身白领、父母+子女 、 三代同堂 ★ 职业分类： 主要以私营企业主、事业单位领导为主私营企业管理层、泛公务员为辅 ★ 客户来源 全省私营企业主、公务员、城市白领精英  “城市中坚” 我们到哪去？ 我们到哪里去？ 营销目标总述 按项目整体营销体系安排7.1日开始VIP认筹， 11.28日开盘，需开盘完成4.5个亿的支撑，完成此财务目标需成功销售约600套，按1：3转化率计算，销售前期需蓄客 1800组。 阶段划分 时 间 营销目标 营销手段 储卡 蓄 7月份 需积累300组客户，10 全方位覆盖，推广路障策略 150张 组∕天 势 8月份 需积累400组客户，13 以活动营销为主，媒体推广转 150张 组∕天 为低调。 期 9-10月份 需积累500组∕月客户， 在黄金时段，采用媒体与活动 200张/月 17组∕天 营销相结合推广策略 开盘当日力争完成80%转 50张 公开发售期 11月28日-12月 化率。 以开盘庆典活动为销售契机， 开盘后1个月力争实现推 强势热销。 出单位的销售100%。 我们如何到达？ 2008年市场投放状况 2008年1-4月份市场共投 放276.57万平方米，其中金水区投放比例最多，约 占总量的34%，郑东新区 约占24%，二七区与中原 区各占15%，管城区约占8%，惠济区约占3%，高新区比例最少，只占总量 的1%。 2008年下半年，沈庄、姚寨、黑朱庄等城中村改造项目也纷纷入市。  （单位：万平方米） 100 94.82 80 65.66 60 40 41.2740.87 21.95 20 8.37 3.63 0 金水 郑东 二七 中原 管城 惠济 高新区 新区 区 区 区 区 区 合计 94.8265.6641.2740.8721.95 8.37 3.63 本数据来源房管局，数据统计为1-4月份。 项目SWOT分析 优势（S）： 劣势（W）： 1、地段优势——城市核心区位 1、项目围合规划，容积率较高，密度大 2、周边成熟配套——高尚居住区 2、规划分布来看，大部分户型临路 3、银基王朝1、2期影响——品牌力 3、从产品设计上看，部分产品舒适度不高 机会（O）： 威胁（T）： 1、2008市场供应量近1500万平米，供大于 1、市场主流户型为主，客层广 求 泛需求强大，如优化产品价值， 2、郑州市场目前受奥运、地震和政策的影响， 增强营销手段有机会获胜 整体房地产市场较为低迷，对于奥运后房地 产走势与政策限定出现不确定性因素 我们如何到达？ 1、特色差异化和价值感的产品定位。 2、鲜明的项目形象和概念包装。 3、强势的媒体组合推广覆盖。 、 。 我们工具是什么？ 项目基本情况分析 1、区域：郑州市中央酒店及行政区 、 、 、 ， 。 3、规划：半围合而成的方形庭院。 4、建筑：新古典主义建筑，线条明快，风格沉稳。 5、景观：围合中心主题景观。 6、户型：40-160平方米中小户型。 7、总价：按预期市场价格，房款总价30-115万。 8、品牌：银基集团社会影响力与知名度 项目发展路线构想 。 1、中心景观最大化，打造人文特色的、不可复制的中心园林景观。 2、在突如其来的地震面前，全国人民同心同力、团结协助，表现出高度的凝聚力，举国上下空前的和谐统一。“和谐”成为社会发展最强劲的主流声音，在这种形势下，创建“和谐社区”，关爱与尊重弱势群体，是顺应社会发展趋势，成就人民大众共同的理想和愿望。 项目发展路线构想 发展路线B：综合价值最大化。 将区域、规划、建筑、景观四大显性特征集约化，将产品综合价值最大化。 项目发展路线构想 我们必须在三期产品自身特点上寻找市场的空白点，独辟蹊径，制造较强的差异化特征，树立项目强大的排他优势。 大智建议项目3期发展走B路线，综合项目价值体系，提炼核心 竞争力，八马拉车，总分结合，利用核心价值切入市场利用综合价值打动客户。 项目最大核心价值挖掘 1、品牌价值——中原企业领袖，豪宅地产开发商 2、区位价值——两