安居兰亭后续策划方案.pptVIP

商业部分 商业销售原则： 前期蓄水排摸市场需求，寻找办公整体打包出售大面积客源。 合理控制，根据市场回馈适时应对调整，基于目前租赁的实际情况主导后续推案 商业销售方案 商业销售： 销售户型面积区划根据目前租赁实际情况分割，争取租赁户自身去化部分房源，奠定项目成功去化基础底铺做为商业的主力去化支撑，强势入市提升买点带动2-3F去化实现联动。2-3F租赁考率租售并举。商家入驻提升整体商业氛围，促动后续销售。 大面积方案市场风险较大，建议在前期蓄水期试探市场排摸该类型客源，争取去化，如遇市场大面积需求低，不存在明显的市场支撑，会造成销售停滞，对项目销售造成负面影响。 小面积方案符合目前区域市场的主力去化需求，市场支撑力强。但小面积销售需合理进行销售控制，建议逐层向上，渐次去化避免销售零乱无序的现象。 大小面积结合方案面积涵盖全面，满足多种客源需求，可以在推案进程中灵活机动调整推案方式控制去化节奏。实现有序可控的良性机制 办公销售建议 销售方案建议 商业十月入市销售租赁内部资源整合争取去化，底商控制去化实现利润支撑2-3F建议租售并举考虑，营造商业氛围实现联动。 商业销售建议 价格策略 价格研判 价格测算 价格研判 项目区位周边为居民居住密集区，办公区域认同低。项目办公部分价格拟定在版块内无可比参照项目。目前项目承租及区域租金情况较低不足以对目前项目售价产生有利支撑。 项目定价原则以大区域市场比较定价法结合租金回报测算拟定项目价格（侧重于市场比较法原则） 价格定位 ——办公 预估本项目办公当前销售均价为： 23000元/平方米 项目 目前售价 综合分值 分值均价 赢华国际 30000 111 27027 汇银金融中心 26000 104.2 24592 绿洲中环中心 28000 110.75 25282 金沙商务广场 24500 103.25 23728 本案均价 22730 90.35 25157 　 权重 本案 赢华国际 汇银金融中心 绿洲中环中心 金沙商务广场 因素 　 　 　 分值 分值 分值 分值 分值 分值×权重 分值 分值×权重 分值 分值×权重 　 权重 权重 区位 片区形象 4% 100 4 110 4.4 105 4.2 110 4.4 105 4.2 周边成熟度 2% 105 2.1 110 2.2 105 2.2 110 2.2 105 2.2 周边商业支撑 2% 110 2.2 105 2.1 105 2.1 110 2.2 105 2.1 治安状况 1% 100 1 100 1 100 1 100 1 100 1 与商业核心距离 2% 110 2.2 110 2.1 105 2.1 115 2.3 105 2.1 轨道交通情况 6% 80 4.8 95 5.7 95 5.7 120 7.2 120 7.2 周边商务氛围 6% 70 4.2 120 7.2 120 7.2 115 6.9 110 6.6 片区提升空间 4% 70 2.8 120 4.8 120 4.8 120 4.8 120 4.8 规划 总体规划 6% 80 4.8 120 7.2 110 6.6 120 7.2 105 6.3 设计 项目规模 6% 75 4.5 100 6 110 6.6 105 6.3 110 6.6 　 园林环境 6% 100 6 120 7.2 120 7.2 100 6 100 6 　 建筑外观 8% 100 8 110 8.8 100 8 105 8.4 100 8 　 设施配置 8% 80 6.4 110 8.8 105 8.4 105 8.4 105 8.4 配套服务 商业配套 4% 110 4.4 100 4 95 3.8 105 4.2 95 3.8 其他 施工质量 7% 100 7 110 7.7 100 7 110 7.7 100 7 物业管理 4% 70 2.8 105 4.2 100 4 105 4.2 100 4 建材配置 12% 100 12 120 14.4 90 10.8 120 14.4 90 10.8 开发商品牌 7% 100 7 110 7.7 100 7 110 7.7 95 6.65 推广因素 推广投入及渠道 5% 70 3.5 110 5.5 110 5.5 105 5.25 110 5.5 综合分值 100% 90.35 111 104.2 110.75 103.25 预估项目商业底铺当前销售均价为：48000 元/ ㎡ ，全案均价36500元/㎡ 价格定位 ——商业 项目 目前售价 综合参数 权重比值 权重实现价格 赢华国际 50000 106.15 30% 15922.5 星港景苑 47520 99.35 15% 7081.65 上海春之声 43750 98.