沈阳张士地产项目营销策略报告104.ppt

前 言 各位领导大家好，很高兴能够坐在这里向大家陈述我司对本项目08年营销的构想，在本报告开始之前，我们先要对贵方营销人员致以感谢，他们对这次报告内容提出了非常中肯的意见，并对我们深入了解项目发展提供了极大的帮助，下面就让我们开始吧！ 本报告参考因素 整体项目“一生之城”开发战略和生活概念 本项目区位属性～工业区内的居民社区 本项目区域竞争情况～整体市场同期竞争激烈，绝大部分为中等以下档次项目 本项目自身属性～健全的配套，丰富的产品线 本项目一期产品属性～实用紧凑型产品 本项目时间节点～4月末上市，6月底开盘 本项目工程情况～B区开工，且1、2标段今年入住 制约本项目营销目标完成的限制条件 本项目的营销需要解决的核心问题 本项目营销推广难点 项目形象同产品开发次序错位：项目形象是由高到低，产品推出是由低到高 房地产客户会主要价值表现 “一生之城”城市居住环境研讨会 事件营销：在报纸、电视台建立专栏对本次活动话题做持续跟踪报道，并关联本项目 会员特刊——传达一生之城开发理想，展示企业实力 会员特刊——全面诠释项目价值主张，引领一生之城未来新生活 结合项目的卖点，引导性的诠释一生之城未来生活演绎，让客户在潜移默化中接受项目的所倡导的生活价值体系。 软文项目品牌提升，建立开发公司企业形象 新都燕园特刊，传递项目品牌形象 营销费用估算 推荐电台介绍 沈阳都市娱乐台103.4：凭借精品评书、特色娱乐打造广播收听神话，辽沈地区收听率第二名，全天八档评书连续放，连播不重样全天名家评书讲年全新打造的新闻节目每天早上班时间。 MusicRadio“音乐之声”99.8：为中央人民广播电台广播节目。国家级电台的优势赋予了音乐之声广泛的覆盖空间及权威性。MusicRadio“音乐之声” 面向文化素质高、追求时尚、具有较强消费力及消费意识的15-45岁的中青年人 结构思路导引图 项目地块（B区）内各楼分布 项目地块分块价值分析 同宗地块内各楼座具体所处的景观、视野、噪音、通达性、私密性等各项因素表现各有不同； 分块价值最大的区域优先考虑中大户型的摆放； 项目地块分块价值分析 各楼户型面积段统计 各楼户型面积与所处资源的对应 沈阳住宅户型一般分类及功能要求 本项目各房设计标准（B区部分） 户型合理性评判 根据目前B区个面积段户型的分布情况，每区间选取代表户型进行合理性分析。 40-50㎡选2组户型； 51-60㎡选1组户型； 61-70㎡选1组户型； 71-80㎡选3组户型； 81-90㎡选4组户型； 91㎡以上选1组户型 40余㎡一房户型合理性评判 50余㎡二房户型合理性评判 60余㎡二房户型合理性评判 70余㎡二房户型合理性评判 70余㎡二房户型合理性评判 80余㎡二房户型合理性评判 80余㎡二房户型合理性评判 80余㎡三房户型合理性评判 90余㎡三房户型合理性评判 住宅的风俗性评判 居住风水在部分地区对户型影响较大； 居住风水理论是中国传统的居住风俗； 对于居住风水即要尊重也不要迷信； 整改措施 64.3㎡ 主卧外接阳光室 客厅方正，易于家私的安排 厨房直接采光、通风，且与餐厅相连 卫生间门与卧室门相对 开门“一目了然”，缺乏一定的私密 72㎡ 客厅方正，外接阳光室 厨房外接生活阳台 餐厅与厨房相连，动线合理 74.9㎡ 餐厅面积略小，近于摆设 客厅方正，外接阳光室 餐厅与厨房相连，动线合理 厨房外接生活阳台 户型方正合理，总体较好 厨房外接生活阳台 客厅方正，无棱角 卫生间直接采光通风 卫生间门临近 出入口 主卧临出入口，动静分区存在缺陷 卧室直对餐厅，动线不合理 客厅方正，外接阳光室 卫生间直接采光通风 餐厅与厨房相连，动线合理 开门“一目了然”，缺乏一定的私密 浴厕分离， 干湿分区 82㎡ 81.15㎡ 客厅方正，外接阳光室 入门处设计保证私密性 厨房与餐厅路经入口，动线不合理 近15㎡主卧，居住舒适 卫生间与餐厅直对 82.08㎡ 客厅方正，外接阳光室 近15㎡主卧，居住舒适 入门处设计保证私密性 厨房与餐厅路经入口，动线不合理 卫生间与餐厅直对 89.33㎡ 客厅方正，外接阳光室 入门处设计保证私密性 厨房与餐厅路经入口，动线不合理 卫生间与餐厅直对 近15㎡主卧，居住舒适 紧凑型小三房 紧凑型小三房 入门处设计保证私密性 厨房与餐厅路经入口，动线不合理 91.79㎡ 卫生间与餐厅直对 主卧及客厅开间略有放大，舒适度增强 总体规划上分析各户型 所处园区位置合理性 户型摆放位置评判 具体细部的户型设计上 进行优劣分析 住宅的专业性评判 住宅的合理性评判 住宅的风俗性评判 居住风水的一般性避免（户型内部部分） “房小