京津新城别墅项目推广方案.docx

京津新城推广方案 2008 分享城熟年 我们不能改变大势但能创造优势 CONTENTS 卖什么？——找到核心竞争力 别墅市场看新城/当前优势整合 谁买帐？——破解沟通密码 销售反馈/ 市场启示/区域沟通差异化 3 如何定位？——确立推广形象 项目品牌形象整合 / 上京康园形象包装 4 怎么卖？——整合传播之道 年度销售及推广目标／年度推广策略/营销动作建议 创意表现 京津新城卖什么？ 别墅？环境？配套？成熟？机会？还是其他？ — 别墅市场看新城/当前优势整合 别墅市场看京津新城 本案相对北京市场的竞争力 别墅市场的新机遇 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 生态观光旅游、休闲度假和居住生活配套于一体的大型生态别墅建筑集群 7400元/平方米， 150万-180万一栋 ——项目相对体量较小，未来不确定 团泊湖新城 北方现代旅游观光、休闲度假、服务业基地、具有田园特色的生态宜居城市为目标。36平方公里，覆盖人口40-50万人 。12800元/平方米。 ——项目刚刚启动，还处于“开始做梦”阶段，梦仅属于天津 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 锦绣香江 3000余亩，目前主推80-90平米两室，9000元/平方米“居住与世界同步”打造世界级休闲人居水城。——安居型的休闲度假居所，未成熟 中新生态城 滨海新区，30平方公里，300亿大投资，中新合作开发，预计 10年开发。 —— 项目尚处于纸上谈兵阶段，年中可能上市。 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 总结： ?天津大盘兴起，生态宜居、休闲度假概念主导?多元复合型物业形态居多，纯别墅项目少?温泉资源型别墅不多 ——纯粹的业已成熟的资源型别墅大盘少。 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 亚北：润泽庄园 北五环外，新城市别墅区。起价:叠拼价格：490-530万元/套；联排价格：620-880万元/套。240-300平米 周边紧邻国家奥林匹克森林公园 开盘时间:2007-12-15 ，入住时间: 2009-06-28 —— ， 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 燕郊：华堂高尔夫庄园 六环以外燕郊，高尔夫资源独栋别墅，17万平米，一期的占地面积一共 10.424公顷，公寓别墅并存。 均价:15000元/平方米 ，最低价：480万元/套，最高价：750万元/套2007年9月28日开盘，2008年8月31日入住。户型面积为430-516平方米。——规模不大，非纯别墅社区，依赖燕郊城市资源 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 密云：君山国际高尔夫别墅 六环以外，京承高速密云出口向北， 55万平方米，360度观景别墅，高尔夫配套，临国际会议中心。 起价:18000元/平方米，最高价:25000元/平方米，均价:600万元/套 一二期售罄，三期隆重推出西区22套 ——属于远郊景观高尔夫资源型，存量不多 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 怀柔：山水天地酒文化主题公园 六环以外怀柔区庙城镇独栋别墅，酒文化主题街区，规划用地19.4公顷，总建筑面积64581平方米。 均价:15000元/平方米。一期商业，二期独栋别墅，预计2008年春节后开盘，推出一批独栋别墅，09年入住。户型面积为300-1000平方米。450-1500万/套。国际演艺剧场、娱乐区、酒文化主题街区、温泉会所等多个功能 ——属于远郊文化主题别墅，规模小，价格相对高 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 总结： ?北京别墅项目多，但过百万平米大盘少 ?本案在价格上有一定优势，但和北京远郊别墅比不是很明显 ?高尔夫资源普遍，但温泉资源型别墅不多 ——北京1小时车程内的温泉别墅资源型大盘稀缺。 别墅市场看京津新城/别墅市场的新机遇 1、天利：政府控制别墅项目。温家宝总理在《政府工作报告》中强调：一定要守住全国耕地不少于18亿亩。 2、地利：北京+天津，京津一体化国家战略，环渤海经济圈 3、市利：京津新城定义为天津第十一座新城：周良庄镇地区重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务的新城 ——占有丰富自然资源型别墅项目的升值潜力和其稀缺价值同步上扬。 当前优势整合 当前优势整合 成熟 + 别墅 + 资源 1、凯悦酒店 从试营业到即 将正式开业 2、医院即将 开业 3、高尔夫、 温泉度假村、 马术、体育俱 乐部、大学城、 银行等城市配 套已经运营  1、北美风格 1、度假城——高尔夫球场，温 主流别墅 泉度假村，国际风情商业街 2、亲水岛屿 2、健康城——户户温泉，高级 式分布 疗养院，体育俱乐部 3、260-380平 3、社交城——凯悦酒店，马术 米小独栋 俱乐部，潮白河游艇会 4、花园面积 4、会展城——国际会议中心、 700-800平米 古玉博物馆、佛教文化博物馆 5、30-40