深圳鹏达摩尔城项目前期推广思路汇报.ppt

竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 恒大绿洲，61万方，容积率3.53，均价5800，产品79-80两房,102-120三房，时间2010.1 新城新世界，132万方，容积率3，均价4700，产品120-130平米,三房 160平米四房，时间2010.4 茂华国际湘，47.4万方，容积率2.2，均价4500，产品120-130平米三房 160平米四房，时间2010.1 中城丽景香山，35万方，容积率1.8，价格5000，产品90-94二房, 120-130三房, 167-173四房，时间2010.1\4\10 万树丹堤，8.6万方，容积率5.1，均价4700，产品80-90两房,93-133三房，时间2010.1 盛世华章，40万方，容积率3价格4300，产品90-94二房, 120-130三房, 167-173四房，时间2010.10 星城映象，19万方，容积率2.98，价格4700，产品两房和小三房，时间2010.01 海拔东方，18万方，容积率3.8，价格4200，产品80-90两房, 109～130三房, 150～170四房时间2010.01 天赐良园，11万方，容积率2.4，价格4300，产品90两房, 120～140三房, 150～170四房，时间2010.01 三江花中城，17万方，容积率2.2，价格4500，产品94两房, 135～140三房，时间2010.4 彩云之翼，120万方，容积率2.9，价格4300，产品87两房, 120～136三房, 144～172四房，时间2010.1 湘江名城 盛世华章 檀香山 星城印象 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 中城丽景香山 山水城市风景 融科东南海 万树丹堤 海拔东方 天赐良园 彩云之翼 圭塘河项目 区域竞争环境 市场洞察 竞争分析:竞争压力主要集中在4月~12月，第一竞争圈层为恒大绿洲、新城新世界、融科东南海、万家城等 竞争圈层： 一级竞争圈层：恒大绿洲、新城新世界、融科东南海；二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山；三级竞争力量：嘉盛圭塘河项目 融科东南海 面积：90两房，120-140的三房 。 未来推货量： 10万 总价：未定 嘉盛圭塘河项目 面积：80-90两房，110-130的三房 。 未来推货量： 35万 总价：未定 湘江名城 面积：80-90两房，120-130三房，140以上四房 未来推货量：30万 总价： 未定 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中城丽景香山 面积：8万 未来推货量：89小三房， 135的三房 总价： 40-70万 新城新世界 面积：120-130的三房160的四房 未来推货量：10万 总价： 60-100万 恒大绿洲 面积： 80两房,102-120三房, 139四房 未来推货量： 30万 总价：46-80万 茂华国际湘 面积： 88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223复式 未来推货量： 7万 总价： 37-90万 市场洞察 Code of this report | ? Copyright Centaline Group, 2009 与竞争对手相比，我们产品品牌处于优势，但未来的竞争不仅项目基本面的竞争，更是客户面的竞争 策略目标：赢得客户面 -----区域内大盘云集，我们实现目标需要跳出大盘吸附圈，不仅要避免山语城死于湘江世纪城的故事重演，还要卖的比对手更火 客户属性 首置+投资 家庭结构 置业目的 年龄层次 小公寓 20-25岁 青年之家 自住+投资客 60平米公寓 首置+投资 20-35岁 青年之家、小小太阳 自住+投资客 90平米 自住+投资 25-35岁 青年之家、小小太阳、小太阳 首置+首改 自住+投资 25-35岁 小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳。 首置+首改 自住为主 35-55岁 两代三代居多，有车家庭为主。 实用性再改客户 120平米 140平米 本案产品对位客户分析 客户洞察 客户变化：区域09年上半年之前主要以自主客户为主，09年下半年至年底武广新火车站开通后，投资客户，尤其公寓外地投资客户明显增加 首置 再改 投资 中城丽景香山 茂华国际湘 嘉盛华庭 万树丹堤公寓80% 新城新世界 星城映像公寓80% 绿城桂花城 首改 恒大绿洲50% 09年6月后销售项目 09年6月前销售项目 客户洞察 区域 品牌 产品 规划 配套 交通 精装 物业 发展、影响 最终认同 区域成长 升值空间 产品、品牌、区域 区域发展期客户 购买力明显提高；有口碑效应，自住兼投资比例攀升，均看好区域未来发展 特点 客户对位 有敏感的社会发展眼光，拥有卓越远见，具有良好的洞察力