深圳鸿隆世纪广场写字楼项目策划报告2007年181.ppt

2007年第一季度深圳甲级写字楼市场存量和新供应 罗湖写字楼市场供应情况 2005年以来，中心区甲A级超高组团写字楼已经成为市场的主力供应,售价也成为市场标杆，其“硬件”、物管等“软件”予本案也是标杆！ 客户调查结论 1、客户描述 ： 顶级客户： 资产：资产规模大、知名度高，属于世界500强、行 业百强，资本来源以外资为主 ? 行业：银行证券、保险，资本投资、咨询顾问、 公司地区总部、代表处 选择：地王、中心区商圈 高级客户： 资产： 规模大、知名度高，以外资控股、中外合 资、国有控股为主 ? 行业：金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问 类；公司地区总部，国家部位行业机构办事处 选择：地王、国贸、中心区商圈 中高级客户 ： 资产： 规模中等、知名度较高，中外合资、港台合 资、国内股份制企业为主 ? 行业： 资本投资类、咨询顾问类公司总部、地区性 大企业集团办事处 选择： 地王、车公庙商圈 2、客户购买心态分析 ： 顶级客户 ： 需求面积：一般需求面积1500平方米 以上 考虑因素：1、交通停车位要充足 2、对价格的承受力较高 3、周边配套要求较高 4、景观要求高 5、形象档次要高、能与企业相配 6、对区域行业集中度要求偏低 7、投资回报要求不高 中高级客户： 需求面积：一般需求面积500平方米以内 考虑因素：1、交通停车位充足 2、对价格的承受力一般，对价格比较敏感 　 3、周边配套要求偏高 　 4、景观要求偏高 5、形象档次要求高 6、对区域行业集中度要求高 7、投资回报要求高 ?????3、顶级、高级、中高级共性分析 价格很重要，但更注重品质，对入口大堂/广场非常重视，认为可以影响企业的形象，空调、电梯、物业管理及停车位是另一个关注的重要因素，同时对于银行、商务中心、会议室、休息露台、咖啡厅、多功能厅等寄予较高的期望值。 问题楼盘重新激活的三大优势 ?问题楼盘开发之政策扶持 问题楼盘分析对本案启示 项目区位分析 商业攻略思路 商业区位分析 东门商圈： 以销售中低档服装、鞋帽、精品、小商品为主的议价购物区。 人民南商圈： 是由大中型中高档百货、餐饮、娱乐休闲业态构成的休闲购物区。 地王（书城、万象城）商圈： 是以文化、旅游和家庭消费为主的综合购物区。 东门市场： 1、作为早期发展起来的商业老街，东门市场具有历史沿革性； 2、老商圈沉淀之庞大的稳定消费群保证了充足的人气； 3、人车分流的商业规划促进其进一步发展； 4、明确的商业主题是其长期旺盛的主要原因之一。 时珍大厦、电影大厦： 深南路沿街商铺： 解放路、和平路、桂园路的沿街商铺： 茂业·港岛银座 消费者分析 ● 罗湖历来为港澳台胞、外籍人士、内地来深旅游人群聚集的场所，其多在东门老街片区消费（东门老街巨大的消费人流前往本项目却被和平路与深南天桥所截流）； ● 解放路和桂园路住宅区内有一定量的消费群体； ● 项目周边目的性消费业态较少,短时间内很难聚集流动人群； ● 项目周边属中低档消费片区,消费者年龄多在16-35岁之间； ● 和平茂业客流可以分享以及如何有力抓住两栋楼自有住户就近消费。 项目周边商业业态分析 项目SWOT分析 项目功能定位思考 商业定位 2F商业业态规划 本项目租金建议 一楼街铺售价建议 中心区写字楼客户对空调高品质的要求非常严格