深圳横岗某房地产项目商业定位报告106.ppt

PartⅠ 宏观市场 商业市场处于快速发展初期阶段 人均收入高、消费少，人均零售额较低 PartⅠ 宏观市场 外来人口比例高，刺激住宅、商业需求 PartⅠ 宏观市场 未来路网规划改善横岗片区交通 轨道交通带来商业发展新机遇 PartⅠ 宏观市场 横岗土地供应少，单宗地块面积大 未来旧改项目分布图 PartⅠ 宏观市场 横岗中心区被定位为商住配套服务区 商业和住宅主要集中在横岗中心区 PartⅠ 宏观市场主要结论 PartⅡ 区域商业状况 龙岗整体商业供应量大 横岗商业概况 横岗商业分布 横岗商业分析——龙洲百货 横岗商业分析——南城百货 横岗社区商业分析——卓越城市中心花园商业 横岗社区商业分析——振业城 PartⅡ 区域商业状况主要结论 PartⅢ 消费者群体分析 PartⅣ 项目发展策略 商业主题定位 横岗·Shopping 公园 Shopping公园是商业的生活功能、自然功能及生态功能相结合，是开放型的购物公园。 Shopping公园追求现代生活时尚、文化品味，回归自然的一种生活方式，在Shopping公园购物的同时可以享受自然的和谐生活。 Shopping公园使购物行为成为一种放松的休闲行为，这是有其它购物场所不具备的。 Shopping公园具有哪些功能？ 日常生活的休闲功能； 特色的商业购物文化功能。 Shopping公园里有酒吧、书吧、特色饰品店、特色工作室、特色餐厅等，这些都构成了它丰富的文化内涵。 Shopping公园正因具有独特的文化内涵，才会让人们在这里停留下来，真正享受购物+休闲的生活。 “特色美食街”建议 设计在一、二期衔接处，直通到公园； 在建筑设计考虑一定的特色（参考上海新天地、成都锦里、阳朔西街等，塑造横岗独一无二的特色美食街； 根据一期销售情况，二期考虑是否增加餐饮面积，打造成一个深圳最具特色的公园特色美食街。 参考案例——成都锦里 特色餐饮 民族风味 休闲场所 旅游胜地 参考案例——阳朔西街 特色酒吧街 休闲购物 特色餐饮 旅游胜地 零售板块 档次定位 主要针对中端客户，吸引高端客户； 代表横岗城市化进程中主流人群特有的生活方式； 引领未来3－5年横岗人的消费导向。 三合一综合式物业 朗豪坊是多年来旺角区最大的综合性发展项目，总面积达180万平方呎， 包括： 59层高智能型甲级商厦 15层大型购物商场 42层高五星级酒店 朗豪酒店是区内唯一的五星级酒店，客房数量逾600间,除此之外，亦提供专业会议、餐饮及宴会设施购物商场总面积近六十万平方呎，荟萃了超过30间食肆、数百间名店及设有6个影院的著名戏院 目前设计整体布局较为零乱，各功能板块（如商业、餐饮）间缺乏互动。 目前设计的双中庭未能有效积聚人流，建议只设计一个中庭。 目前设计的中庭贯穿首一层至四层，不利于三、四层大型餐饮、娱乐业态的引进，建议中庭不贯穿三、四层。 目前商业中庭设计的位置与入口未能有效呼应，未能起到较大程度展示不同商家的效果，建议重新布置中庭位置，使中庭与入口紧密相连，并起到聚集人流，刺激人流向各层均匀分布的作用。 主要考虑柱作为分隔基础 面宽不能低于2.5米 通道不能低于1.5米，主通道在2－2.5米 剖面示意 商业街与公园交汇处，以广场形式连接，并做为公园的中心。 通过平日的促销活动、各类演出、相关活动及人们的休闲娱乐，形成公园的中心，并与商业自然过渡，成为项目特色景点之一。 公园内引进特色商户： 特色旅游/民族工艺品、花店、书吧、茶馆等与商业街相互应。 商业街增添与主题风格相呼应的元素-雕塑小品及导示： 将公园列入商场平面图，放置各入口处。同时商业街道路设计与公园相融合，形成空间自然过渡。同时增加特色雕塑、休闲座椅、公园景点导示牌等元素，与公园形成互应。 商业街与公园形成互动 杭州西湖天地是具有杭州历史文化的休闲旅游景区，它以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。 西湖天地的主要投资商是香港瑞安集团。 酒店经营定位 多采取吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。结合本片区各酒店及旅馆入住客源情况初步分析： 目标市场客源有： 商务会议、企业客源占 35％ 休闲度假类客源占 30％ 各旅行社、订房网络客源占 20％ 旅游及其它散客 15％ 关于酒店及写字楼的运营成本测算及更详尽的操作细则，在与开发商进一步沟通后，我们会提供更详细的报告内容。 主通道大于3米 保证一、二楼24小时可用独立通道，且宽度大于2.5米 －－ 通道要求 －－ －－ 4.5 车辆最小转弯半径（米） －－