四川汶川尔玛天街项目商业策划定位方案.pptxVIP

2015年10月;1、汶川可以毫不避讳的说，是个经济欠发达地区，房地产项目难做，有没有突破口？ 2、项目体量在汶川市场非常大，如何打造才能把握市场机遇，长远发展？ 3、汶川商业大环境不好，项目需要什么样的“故事”才能让投资客户信服？;报告目录;专题一 汶川商业环境;1.1 汶川概况;汶川总人口：111788人； 民族情况：羌族人口29839人，占总人口的26.69%，藏族占比14%；汉族占比56.2%； 年龄段：常住人口中，0-14岁人口占14.33%；15-64岁占78.05%；65岁及以上人口占7.62%。 受教育程度：大专以上12.3%、高中(含中专)12.24%、初中29.24%、小学26.08%、未接受教育或纳入统计的为20.14%。;城镇人口 根据市场调研以及二三线城市人口发展，汶川主城区人口近3年保持在2.4万人左右，较震前减少1万余人； 受地震影响，原阿坝师校区搬离，减少了1万余人师生； 虽然震后主??区人口锐减，主要为师生群体，对汶川居民消费影响不大，消费群体根基没有动摇。;数据来自汶川当地政府近年《政府工作报告》;汶川主要的外围经济收入主要为旅游过境游服务收入、农产品销售收入(车厘子、藏药)、以及财政扶持； 受城市配套建设、城市商业发展不完善，且无著名的旅游观光景点，仅依靠“川西锁钥”的门户优势提供过境游游服务(如住宿、餐饮)，对过境游游客吸附能力(相比茂县理县都江堰)比较弱； 汶川农产品输出主要为经济作物(车厘子)，每年输出产值数百万元(单一农场产值为几十万元，农场主收入与普通务农收入差异大)，其次为少量的藏药输出。;成都方向;西街 商业片区;商圈格局;商圈格局;西街 商业片区;西街 商业片区;西街 商业片区;西街 商业片区;汶川主城区商圈列表; 岷江东岸项目，临岷江路上段、锅庄广场，且物业形象档次高，其临干道侧商铺全部出租运营，租金高达90-120元/㎡。 该项目打造为开放式小区，提升小区内部商业价值，据部分商家陈述，已经完成商业销售，但由于未进行统一招商运营，内铺区小业主出租价格偏高，导致非常高的空置率。 多数内铺以80-90元/㎡进行租赁，基本无人应租，导致空铺大量出现；仅少量商铺以40-60元/㎡成功租赁。; 该项目位于岷江路下段与较场路之间，外立面为羌族风格。现项目仅临城市道路部分在运营，主营餐饮、住宿、服装等，较场路租金70-80元/㎡，岷江路租金50-60元/㎡；内铺区与岷江东岸类似，开业率不足20%，境况惨淡。 该项目于2010年开始销售，并采用整栋销售模式，目前尚未完成销售工作。前期销售阶段，由于房地产大环境乐观，并且汶川处于灾后重建的发展阶段，因此销售情况比较理想；但是项目后期，销售节奏缓慢、运营情况惨淡。;1.3 商业访谈;1.3 商业访谈;罗先生：较场路某电脑耗材维修店老板，本案附近人流少，也没有同行，不会在那里开店的。 孙伯伯：国道汽修商家，现店铺为自营也不愿改行，如果来租金5元/㎡月。 黄主管：儿童摄影店长，需要面积至少100㎡，需要先了解当地人气，租金承受25元/㎡。 曾先生：手机联通挂牌店老板，柜台商铺都可以，但先看看本案商业修建的外观。 杨女士：时代广场火锅店老板，08年前曾在我项目开过火锅店，生意兴隆，待我项目建成租金合适愿意搬过来。 罗先生：电信挂牌店主管，先看看本案修建的情况和将来人气，没有人气都是空谈。 朱姐：女性服装店老板，临街商业可以考虑。租金在60元/㎡月以内可以接受，但要先看看业态规划。 李先生：网吧老板，80台规模以上才能赚钱，当地人气也很重要。目前店面租金10元/㎡月。 李主任(女)：超市店长，关心租金价格，但是需要开会讨论，以后联系来看看人气。 谢经理：较场路珠宝店店长，开店选址要看人气，看看我们项目以后情况再定。;1.3 商业访谈;1.4 商业环境总结;专题二 本体分析;经济指标;经济指标;本案2万余方的体量，在类似汶川的小型城镇，需要多元化的、差异化的商业组合，才能满足项目整体健康的长远发展，将“商业集群”打造为“商业旗舰”。;2.2 项目周边;区域商业氛围 本案属于岷江路中段商业带，该区域商铺数量少，业态分布较为杂乱，形象档次一般，租金在50-70元/㎡(临主街)，商业格调及人气并不成熟。 所在商圈价值 从地理位置上看，该商业带是岷江路上段的价值延伸，是较场路商业的平行拓展，是汶川商业再次发力的新动向，汶川城市发展的副中心； 从环境配套来看，本案与市政滨江公园一脉相承，有很长的临江面，具备吸引消费者休闲娱乐的基础； 从规划发展来看，地块周边有商业断裂带，特别是地块以北(检察院、税务局及单边街)，对项目未来发展有长期的影响；