房地产开发企业计税成本讲解.pptVIP

* （二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。 计税成本项目的结转方法 * （二）建筑面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * （二）建筑面积法 2、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 计税成本项目的结转方法 * （三）直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计税成本项目的结转方法 * （三）直接成本法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本÷期内全部成本对直接开发成本×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * （四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计税成本项目的结转方法 * （四）预算造价法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价÷期内全部成本对预算造价×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计税成本项目的结转方法 * （五）预定售价法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价÷期内全部成本对预定售价×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。如果确需采用预定售价法的，应事先和主管税机关按预约定价的方式进行协商。 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。 计税成本项目的结转方法 * 自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。 特定事项的税务处理 * 自用的土地和公共配套设施： （二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。 特定事项的税务处理 * 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。 特定事项的税务处理 * （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理： 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 特定事项的税务处理 * （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理： 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 特定事项的税务处理 * （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关