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项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 （2）要与所采用价格体系相协调。其采用价格是否包含通货膨胀因素的问题，应与指标计算时对通货膨胀因素的处理相一致。 （3）要考虑资金成本。通常把资金成本作为基准参数的确定基础，或称第一参考值。 （4）要考虑资金机会成本。通常也把资金机会成本作为基准参数的确定基础。 （5）项目投资财务内部收益率的基准参数。项目投资财务内部收益率的基准参数可采用国家、行业等统一发布执行的财务基准收益率,或由评价者自行设定。选取时要注意所得税前和所得税后指标的不同。 （6）项目资本金财务内部收益率的判别基准。该指标的基准参数应为项目资本金所有者整体的最低可接受收益率。通常可采用相关公式计算，也可参照同类项目（企业）的净资产收益率确定。 （7）投资各方财务内部收益率的判别基准。其基准参数为投资各方对投资收益水平的最低期望值，它只能由各投资者自行确定。 第三部分：案例 项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 二、静态分析 （一）静态分析的指标 有关指标的定义、计算公式见前面第5章 （1）项目投资回收期（Pt） 项目累计净收益等于项目投资所需要的时间。一般从项目建设开始年算起。 【例6】某公司目前有两个项目可供选择，其现金流量见下表。若该公司要求项目投入资金必须在3年内回收，应选择哪个项目？ 【解答】项目A、B的累计净现金流量计算见下表 按投资回收期计算式，项目A投资回收期为：3-1+2800/2800=3（年） 按投资回收期计算式，项目B投资回收期为：4-1+1040/2400=3.43（年） 项目A投资回收期刚好为3年，而项目B投资回收期超过了3年，因此应该选择项目A。 第三部分：案例 年份 1 2 3 4 项目A净现金流量 -6000 3200 2800 1200 项目B净现金流量 -4000 2000 960 2400 A年份 1 2 3 4 净现金流量 -6000 3200 2800 1200 累计净现金流量 -6000 -2800 0 1200 B年份 1 2 3 4 净现金流量 -4000 2000 960 2400 累计净现金流量 -4000 -2000 -1040 1360 项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 （2）总投资收益率（ROI）： 式中：EBIT——项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内各年平均值 息税前利润＝利润总额＋支付的全部利息 或＝营业收入－经营成本－折旧和摊销－营业税金及附加 总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。 （3）项目资本金净利润率（ROE） 式中：NP——项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内各年平均值。 项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 第三部分：案例 项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 （二）静态分析依据的报表 主要依据“项目总投资使用计划与资金筹措表”和“利润表”，同时还需借助投资现金流量表。 表6 项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 第三部分：案例 序号 项目 合计 计算期 第1年 第2年 第3年 …… 1 项目总投资 1.1 建设投资 1.2 建设期利息 1.3 流动资金 2 资金筹措 2.1 项目资本金 用于建设投资 用于支付建设期利息 用于流动资金 2.2 银行借款 用于建设投资 用于流动资金 项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 表7 利润表 【例7】M项目建设投资为249469万元，其中固定资产费用222850万元（包含可抵扣固定资产进项税20683万元），无形资产费用5000万元（其中场地使用权费1800万元），其他资产费用500万元，预备费21119万元。项目建设期2年，运营期6年。建设期内分年投入比例为50%，50%。项目投产第一年负合90%，其他年份100%。满负荷流动资金为10270万元，投产第1年流动资金估算为9598万元。计算期末将全部流动资金回收。生产运营期内满负荷运营时，销售收入127653万元，经营成本62600万元，其中原材料和燃料动力等可变成本45559万元， （满负荷时销项税额为20060，进项税额7245万元。营业税金及附加按增值税的10%计算，企业所得税率25%。 第三部分：案例 年份 项目 2 3 4 5 6