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安徽通信产业服务有限公司鑫信物业分公司 物业公司设备设施管理 安徽通信产业服务有限公司鑫信物业分公司 概述 设备设施维护管理的质量是物业公司管理工作质量的基础与保证。设备系统的任何一个环节发生故障都必须尽快修复。严重的故障或事故将给业主的正常工作次序造成混乱，给业主带来经济上的损失。 物业公司设备设施管理概述 物业管理的设备设施结构概述 物业公司设备设施管理概述 物业公司设备设施管理概述 设备设施管理的目标 保证各种设备设施的设计和使用功能，也就是安全、可靠、经济、合理的运行。 保持设备、设施完好。 符合环境要求。 追求设备设施寿命周期费用最经济 延长设备自然寿命，实现设备、设施资产保值增值。 设备设施管理的范围 主要的是：变配电系统、给排水系统（包括水处理系统）、消防系统、空调、通风系统（包括消防排烟）、集中供暖、弱电系统（智能网络、通讯、门禁、音响等）、电梯、建筑物本身、门窗、路面、环境等。 建筑物设备设施维护工作的安全管理 使所有设备设施功能都处于完好状态，满足设备设施的使用功能。 （一）设备设施安全管理的要求 1、不违章作业、2、不违规操作、3、不带病运行。 （二）设备设施安全 设备设施无故障、无安全隐患、不带病运行、防护完好、保养及时有效、机房管理、钥匙管理、房屋外挂牢靠、屋顶无易坠落物、路面无深坑，无妨碍通行的物质等。 （三）消防系统运转正常 报警完好、灭火系统正常、消防广播、消防电话正常、感烟、感温、（缆式感温器；红外感温器等）器能及时感应火情、联动正常、控制方式（远程）正常、管道无泄漏，保持压力、保持水位、湿式报警阀、消防泵工作正常。另外事故照明、疏散指示、防排烟系统正常、消防电梯正常、消防通讯、灭火器、防火门、防火卷帘、消防物质等等都要按规定进行检查。 维修人员的安全 劳动时间、劳动防护、防护工具、作业警示、人员合理配置、方案制定、雷雨天室外禁止作业等。 应急预案的制定 停电、跑水、电梯困人、防火、防水、雪、防冻、防雷雨等 应急预案内容 处理程序、措施、人员岗位配置、应急物质、工具、应急岗位人员联系方式等 。 设备设施的日常运行管理 设备设施责任到人，持证上岗，设备标识，介质流向标识，回路标识，状态标识，安全标识，防鼠放虫，防水等。 日常运行设备的巡检 巡查方式，1、定时巡查，2、巡查内容，状态，运行参数，图像声音，跑冒滴漏等。 日常不用设备也需要定期检查，发现问题，解决问题。 节能降耗，这是体现服务水平的问题（水、电、气、等）能耗统计分析，节能措施，跑冒滴漏排查和处理。 设备设施强制年检：电梯、防雷设施、消防系统、压力容器、仪表、作业工具、二次供水等。 设备设施的日常运行管理（续） 设备设施的维护保养管理 维护保养计划的制定 1、维保范围（全部设备）2、维保周期3、维保内容。 维保计划的执行 1、维保责任人（包机到人）2、维保的监督3、维保的检查和评估。 设备设施的日常运行管理（续） 设备设施服务工作的质量管理 管理制度的建立和上墙：1、员工的职责和管理制 度2、机房管理制度：机房进出登记制度，钥匙管理制度等 作业程序文件 设备设施操作程序2、设备设施维护程序3、突发事件应急处理程序等（措施，程序，物质，人员等）。 现场记录 1设备设施运行记录。2、操作记录、3、机房巡视记录，设备状态，运行状态，设备卫生，环境状态（卫生、照明、排风，湿度等）。 设备设施的日常运行管理（续） 维保记录 1维保记录。2、维修记录。（维保周期，内容等）。记名称，地址，原因，更换情况，处理后状态。 监督和检查记录 主要是日常巡视的检查监督。做所写的（计划），写所做的（记录，可追述）。 培训管理 定期，定计划培训。培训内容：新员工指导培训，安全生产，制度管理，服务标准，礼仪，专项技能等。培训考核做好记录。 物业管理的设备设施结构概述 物业管理的设备设施结构概述 高压供电系统 从供电局高压供电线路送过来的10KV（或35KV）的电源送到我们管理的高压配电房再经过高压配电房分配送到变压器。高压配电房的设备有高压进线隔离柜、高压进线柜、计量柜、变压器柜联络柜、母线隔离柜、互投柜、PT柜、直流屏、防雷设施等组成。（也有把变压器方在高压配电房的） 低压供电系统 从变压器到开关柜到低压配电柜到分配电柜（楼层配电柜）（到用户）。主要设备有低压主进线柜、低压配电柜、（低压开关柜）馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、发电机等组成。 随着科学技术的发展现在很多地方把高压配电房和低压配电房建在一起。对我们维护设备就更加方便。 低压供电形式 1、放射式2、树干式3、变压器—干线式4、链式、 日常维护维修容易疏忽的问题， 容量问题、产品质量问题、线路走向问题、(特别是备用线路) 发电机启动电瓶、建筑物防雷接地和设备接地等。 电梯 电