新苏中心营销计划最终版.pptVIP

新苏中心开盘前营销方案;我是谁？;我是谁？;当前苏州商业地产市场分析;房地产政策;政策：《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革；建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。;政策：《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。;政策：不动产统一登记为房产税扩围“铺路”，建立统一登记制度后，将由国土资源部统一主导，这有利于摸清全国房地产市场的基本情况，提高调控政策的精确性和针对性，也为房产税的全面铺开清除了技术障碍。这是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是建设现代市场体系的必然要求。 ;商业市场供需; 截止2013年10月底，全市商业可售总量为17781套，225万方，存量静态去化周期5年，商业存量巨大，竞争激烈，存量主要集中在吴中木渎板块、相城核心区、中心城区城北。;商业市场竞争分析;土地市场;写字楼市场供需;写字楼存量;商业市场 商业市场供应略大于需求，处于合理的供需区间。但全市商业存量巨大，去化周期较长。 未来几个月，商业集中放量，主要集中于吴中区，商业市场竞争激烈。 土地市场 商业土地供应过量，未来市场竞争更加激烈，商业市场蕴藏的风险很大。 写字楼市场 写字楼市场供应大于需求，写字楼市场趋于饱和。全市写字楼存量巨大，去化缓慢，去化周期大于商业市场的去化周期。;当前客户分析及洞察;*; ; ; ; ; ; ; ; ; ;客户心理价格分析; ; ;售楼来访处客户的心理单价主要是在2-3万元/㎡、3-4万元/㎡这两档，出现了4-5万、5-6万、6-8万这样的一个价格区间，较派单、巡展乐观，但这部分客户占比不是很高，后续设法在销售说辞、企划、售楼处包装等方面进一步提升客户心理价位。; ; ; ;典型客户样本A;客户详情：;典型客户样本B;客户详情：;典型客户样本C ;客户详情：; ;当前企划诉求分析;;高炮;围墙;道旗;折页;折页;灯箱;主城绝版错过再无！新苏中心二期，人民路双轻轨15-35㎡全临街旺铺，40-120㎡5A甲级办公，接待中心即将公新苏中心】 大黄蜂突袭苏州！9月20日新苏中心二期接待中心即将公开，变形金刚、豪车惊艳助阵。全临街旺铺，5A甲级办公同步闪新苏中心】 ;20号前15″广播： 目的： 着重宣传新苏中心接待中心公开信息，渲染活动亮点，引发高度关注 字数（音节数）：65 女声：大黄蜂 机器音效：到！ 女声：威震天 机器音效：到！ 女声：9月20号，新苏中心二期接待中心即将盛大公开！变形金刚强势助阵！玛莎拉蒂豪 车展同步启幕！观摩热线 ;20号后15″广播： 目的： 新苏中心接待中心公开后，选新苏产品主要信息 字数（音节数）：70 女声：熟啦！熟啦！ 男声：什么熟了？ 女声：新苏中心二期，主城绝版，5年熟铺！人民路，双轨换乘站， 15-35㎡全临街旺铺，40-1500㎡5A甲级办公。财富热线;活动;活动;活动;报告;策企划小结;我是谁？;前期蓄客情况来看，来访意向客户绝大部分为商铺投资客，办公客户极少。 再者苏州办公市场陷入长期低迷状态，整个市场月成交仅50-60套，而存量高达4800套，按照现在市场状况，去化现有存量需要近7年时间。很多项目出现数月0成交，形势惨淡。 卓高认为，本案适合率先推出商铺。一，前期客户意向主要为商铺投资客，办公楼和公寓需要重新蓄客，时间成本太高。二，保证首次开盘成功率，确保项目进入销售、口碑的良性循环。以商铺的良好势头带动公寓、写字楼的销售，反之则困难较大。 ;1#;营销目标—推售策略;本案可售商业面积约22000㎡，假定首次开盘推售40%，共约8800方左右，项目面积段15-35㎡，按照平均面积25㎡推算，预计首次推出量在352左右套商铺（具体推出数量视蓄客情况待定），按照首次成功开盘强销期销售率80%计算，首次开盘强销期至少需实现约280套的销售量 ;营销目标—认筹目标;营销目标—来人目标;营销重点;我是谁？;营销问题;需要甲方配合解决的问题;我是谁？;ACCA Awareness 知晓 Comprohension 理解 Convition 信服 Action 购买;活动 ;长三角商业地产高峰论坛 暨产品发布会;2，12月份下旬，要注意维持老客户关系，防止客户流失，可以频繁举行小规模圈层暖场活动。如红酒品鉴会，家宴，高端子女教育讲座，高端理财讲座。;新春大礼包;论道世界级城市集群，启幕主城区商业地标 新苏中心2013长三角商业地产新年论坛即将盛大启幕;《新苏会》;全