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层差 Ⅰ园景:高-中-低 * 第三部分：销售方案 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 定价策略之市场比较法 项目静态价格形成方法 项目静态价格形成方法之市场比较法 市场比较法逻辑图 确定可比案例及权重系数 确定可比参得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格 确定可比参数及权重 特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用 案例：新城白银路公寓产品定价 河南恒辉房地产顾问有限公司 一.团购协议 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 保利海上五月花 9200元/㎡ 清水颐园 9300元/㎡ 右岸嘉园 9200元/㎡ 保利家园 8500元/㎡ 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 保利海上五月花 9200元/㎡ 清水颐园 9300元/㎡ 右岸嘉园 9200元/㎡ 保利家园 8500元/㎡ 案例：英郡别院别墅产品定价方法 价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价 一.团购协议 106.2 104.4 98.2 　 100 　 　 3.3 110 3 100 3 100 3 开发商品牌 4 100 4 100 4 100 4 是否现房 4.8 120 4 100 4.4 110 4 会所 4 100 4 100 4 100 4 物业服务 其他条件 7.7 110 7.7 110 7 100 7 产品附加值 6 100 6 100 6.3 105 6 面积设置 10 100 11 110 9 90 10 产品风格及核心概念 产品 6.9 115 6.6 110 6.3 105 6 内部景观 7.7 110 7.7 110 6.3 90 7 绿化 8.4 120 8.4 120 5.6 80 7 容积率 3.3 110 3 100 3.3 110 3 规模 规划 10 100 10 100 10 100 10 生活配套 3 100 3 100 3 100 3 发展潜力 4 100 4 100 4 100 4 社会环境 7 100 7 100 7 100 7 自然环境 4 100 4 100 4 100 4 板块属性 区域环境 7.7 110 7 100 7 100 7 交通系统 4.4 110 4 100 4 100 4 市区距离 区域位置 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 山语原墅 名仕豪庭 文翔名苑 权重 　 　 比较项目 主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为： (9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡ 案例：盐湖新居产品定价方法 项目选取： 在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。 选取标准： “嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。 价格定位：乐观预期 市场环境进一步好转，不打价格战 未来市场竞争 开盘前准备较充分，蓄水充足 开盘准备 资金回笼压力小，去化时间为10个月 去化时间 --- 7400 7360 --- 本案推导价格 7500 本案合理价格 15 10 15 10 15 10 1.5 交通系数 --- 7750 8548 --- 近期3月价格 100 104.5 116 --- 合计 15 10 15 10 16.5 11 1.5 配套系数 5 10 5 10 5.5 11 0.5 景观系数 10 10 10 10 10 10 1 户型面积系数 10 10 11 11 11 11 1 小区规划系数 20 10 22 11 24 12 2 周边环境系数 25 10 27.5 11 32.5 12.5 2.5 区位系数 比较系数 得分 比较系数 得分 比较系数 得分 本案 汇丰沁苑 嘉城 权重 影响因素 乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米 价格定位：悲观预期 市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感； 5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期 汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力 未来市场竞争 开盘前准备较不充分 开盘准备 去化时间为7个月 去化时间 --- 7400 7360 --- 本案推导价格 7300 本案合理价格 15 10 14 9 15 10 1.5 交通系数 --- 7750 8548 --- 近期3月价格 100 104