地产项目营销策划流程.docVIP

地产——项目全程策划流程一、市场调研：1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、 市场分析：（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式）。（4） 购买时机、季节性、（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6、结论二、 项目环境调研1、 地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。 2、地块本身的优劣势3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、土地稀缺）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择（见下图表）3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析 ：容积率、资金投入、边际成本利润。6、投入产出分析：成本与销售模拟表、股东回报率。7、同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析一、经济背景#8226; 经济实力#8226; 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。三、 价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略四、 入市时机、入市姿态五、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控六、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算七、推广费用1 现场包装（营销中心、示范场所、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书、DM单页等）3媒介投放（传统媒介：报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、POP、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、APP、） 五、 概念设计1， 小区的规划布局和空间组织2， 小区容积率的敏感性分析3， 小区道路系统布局（人流、车流）4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、健身房、购物等）5， 小区建筑风格的形式及运用示意6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意7， 小区户型比例的搭配关系8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分9， 小区环境绿化概念原则10， 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统（一）核心部分1， 名称2， 标志3， 标准色4， 标准字体（二） 运用部分1， 现场#8226; 工地围板#8226; 彩旗#8226; 挂幅#8226; 欢迎牌2， 营销中心#8226; 形象墙#8226; 门楣标牌#8226; 指示牌#8226; 展板规范#8226; 胸卡#8226; 工作牌#8226; 台面标牌3， 工地办公室#8226; 经理办公室#8226; 工程部#8226; 保安部#8226; 财务部4， 功能标牌#8226; 请勿吸烟#8226; 防火、防电危险#8226; 配电房#8226; 火警119#8226; 消防通道#8226; 监控室 地产项目营销策划内容提示一、“地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走