2014年第二季度南京市房地产市场运行情况分析报告.docVIP

PAGE12 / NUMPAGES14 2014年第二季度南京市房地产市场运行情况分析报告 2014年上半年，南京市房地产市场在区域经济平稳发展的支撑下，保持了与城市建设持续稳定投入 城建累计完成投资396.25亿元，占全年计划60.7%相匹配的发展规模，相对于全国大多数特别是长三角区域同类城市出现的供需失衡、库存增加、价格波动等情况，南京房地产市场总体呈现稳定有序的态势，各项指标均保持在合理区间内运行。全市上半年商品住宅上市量显著增加，达到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅销售量同比虽有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量维持在正常年份水平；全市商品住宅累计成交均价虽然同比增长9.8%，但成交均价涨幅趋缓；受供应量增加、销售量下降的影响，全市住宅累计可售套数达3.8万套，去化周期由2013年年底的5个月，增加 城建累计完成投资396.25亿元，占全年计划60.7% 一、房地产市场基本情况 （一）商品住宅销售同比小幅下降，中小户型房源保持热销 上半年，全市商品住宅累计登记销售面积387.23万平方米，同比下降24.8%；其中，市区商品住宅累计登记销售面积332.14万平方米，同比下降 26.3%。从区域情况看，两江板块依旧占据主力地位，销售套数占比达65%，较去年增长约4个百分点。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为194.2万平方米和193.03万平方米，同比分别下降15.3 %、35 %，二季度与一季度相比，环比下降0.6%；其中市区一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为168.98万平方米、163.16万平方米，同比分别下降21.88 %、33.4 %，二季度与一季度相比，环比下降3.4%。总的来看，春节后在房贷成本和难度提高，部分城市供求风险加大，媒体唱衰的背景下，新推房源去化速度放缓，销售量较去年高位出现下降，但总体仍维持正常年份水平。 同期，从全市商品住宅成交结构分析，中小户型房源继续保持热销。分面积段看，60-90平方米以下户型成交套数为12034套，同比与去年基本持平，占比为43%，较去年同期提高约10个百分点；中等偏大户型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面积段占比分别为31%、16%，较去年同期合计下降约9个百分点。 （二）成交均价涨幅趋缓，楼盘优惠促销力度加大 上半年，全市商品住宅累计成交均价12571元/平方米，同比增长9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分别为 5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市区商品住宅成交均价14137元/平方米，同比增长12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分别为12 %、 13.2%、11.8 %、 12%）。从区域情况来看，江南六区涨幅较快，同比增长20.3%，新三区中，江宁涨幅较快，达到14.6%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计成交均价分别为12655元/平方米、13335元/平方米，同比分别增长11.6 %、11.9%，二季度与一季度相比，环比增长5.4%；其中市区一、二季度商品住宅累计成交均价分别为14153元/平方米、14120元/平方米，同比分别增长15.07 %、9.58%，二季度与一季度相比，环比下降0.2 %。 房地产市场呈现转冷迹象，购房者观望情绪、资金面不充裕、对后市预期不确定导致了部分开发商选择加大优惠促销力度，以实现加速跑量回笼资金的目的。如江宁九龙湖区域的新城玖珑湖，推出包括“车库补贴8万元再打96折”等多项促销手段；麒麟片区的银亿东城促销力度同样不小，房源实际成交价格比上市均价低了超过1000元/平方米。 （三）商品住宅供应创新高，库存压力有所增大 商品住宅供应规模保持峰值。上半年，全市商品住宅累计批准预售面积492.58万平方米，同比增长23.6 %；其中，市区商品住宅累计批准预售面积421.87平方米，同比增长 6.6 %。全市商品住宅供销比为1.12。从区域情况来看，江南六区和六合上市套数同比分别增长33%、100%，浦口和江宁分别下降39%、3%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计批准预售面积分别为199.3万平方米、293.3万平方米，同比分别下降11.4 %、26.1%；其中市区一季度商品住宅累计批准预售面积分别为147.06万平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累计批准预售面积为274.81万平方米，同比增长24.2 %。 商品住宅库存去化周期有所增长。截至6月末，市区商品住宅累计可售面积513.38万平方米，同比增长9.8%（3月末为422.18万平方米，同比下降7.3 %）。市区商品住宅存量的平均去化期为7.5个月。从区域情况来看，六合板块，2014年上半年库存量