商业公司制度权责汇编.docxVIP

第一部分 招商管理 第二部分 营运管理 第三部分 绩效考核 第一部分 招商管理 第一章 市场定位 ? 第二章 品牌管理 ? 第三章 招商管理 ? 第四章 合同管理 市场定位 一、前期市场调研? 二、项目定位及业态规划 一、前期市场调研 1、调研目的:应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案的确定调研方法及内容如下:? 城市概况 区位商圈分析 辐射范围内人口结构及消费者分析 竞争项目分析 2、调研方法 以商家或购房者名义，咨询商圈内商业项目 通过业内同行了解 3、调研内容 项目基本信息 项目区位分析 物业布局 动线分析 立面、景观、导规分析? 销售情况分析? 招商分析(定位分析、物业条件、租金及物业费、业态结构)? 商业运营分析(客流、客群分析、商家经营分析、企划活动分析) 商业设计分析(商业导视、通道包装、接驳转换、店面设计) 二、项目定位及业态规划 1、项目招商总体定位 总体定位包括: 宏观区域环境分析 城市概述(人口、经济、片区介绍等)? 区域经济及环境分析(片区经济、人口、交通、产业结构等) 2、项目条件认知(地块指标、四至条件、周边环境、交通) 3、区域商业市场盘点(顺序:老城区商圈、新兴商圈、项目商圈周边) 商业形态 如:餐饮、服装、宠物店、百货? 主要商铺列举 如:各业态代表商家 租赁面积与销售面积的比例? 业态比例和消费客源比例 租金、物业费水平 4、消费者分析 消费人口及消费能力预估(周边1.5公里人口、核心消费客群分析) 消费者问卷访谈(周边消费者就消费相关问题问答) 5、项目SWOT分析 就危险、机会、优势、劣势进行分析 6、商家访谈分析 各代表业态中的代表商家、品牌商家的约谈。详细了解商家诉求、经营情况、对项目的看法，未来开店计划等相关内容。 7、商业定位建议 结合综上的分析情况，尽量避免同质化，寻求差异化竞争的商业主题定位。项目要实现哪些基本的功能，位于不同城市不同区域属性的商业体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，力求定位精准。 业态规划及品牌落位 业态规划及品牌落位原则:根据商业主题定位，整合相应业态，按照科学的业态面积配比及合理的动线(平行动线、垂直动线)的规划，规划相应业态。再根据业态布局，根据所需业种商家的经营面积，切割出相应面积商铺，选择合适的业种代表品牌，进行品牌落位。通常，一个铺的待选品牌为2-3个。 ? 业态规划及品牌落位的顺序: ? 主力店、次主力店、品牌商家、散户、多经点位。 第二章 品牌及客户管理 一、品牌及客户资料库建立、优化、更新 1、建立:根据项目的业态及品牌落位，搜集匹配的商家联系方式，汇总成品牌及客户资料库。并每月汇总到行政报备。 登记表内容(月) 序号、业态、品牌名、联系人、电话、拓展计划、需求面积、现有店面地址 3、优化、更新:不断针对相应商铺搜集品牌级次更高或更匹配的商家联系方式。已有联系方式，招商人员每月定期回访，以达详细了解商家动态，及时报备行政部。 第三章 招商管理 一、招商政策建立及确定 二、招商意向金缴纳、合同金缴纳 三、招商任务确定、分解、执行 四、二次招商 一、招商政策的建立及确定 1、招商政策包括: 商铺业态、租金、物业费、免租期、递增、合同年限六项主要内容。其中，最关键的是租金定价， 是客户对于租赁商铺接受程度最主要的衡量标准。? 2、租金定价的方法: 参照法:参照周边竞品商业的租金情况，衡量制定我项目商铺的租金定价，主要衡量地段、人流。 投资回报换算法:根据商铺销售定价，按照25-30年的投资回报，反推租金定价。 3、招商政策明细表 商务条件审批明细表内容： 序号、商户、铺号、面积、规划业态、租金单价(元/天/平)、起租年限、免租期、递增、意向金(千元)、物业费(元/月/平) 。 4、制定流程:招商部出具政策细则-招商运营经理审批-总理审批-财务部报备。 注：在招商过程中，任何人不得私自破底价租赁。如遇特殊情况，需发起租金优惠审批流程。 二、招商意向金缴纳及合同金缴纳 1、缴纳意向金的作用:招商人员与商家就商铺达成较深的进驻意愿，以求绑定商家的进驻意愿，以收缴商家意向金的形式，完成绑定商家的行为。 2、意向金缴纳流程: 就与商家初步确认的商务条件进行整理，如达到或低于标准租赁条件的，需填写商务条件申请表，由招商对接商家签名确认最终方案，填写缴费通知单交账务收取意向金。 意向书复印件、收据复印留底交于运营部。缴纳首期合同金(包括首期租金和保证金)，意向金自动转为合同金。 意向金收取标准:以首月租金一个月收取。 3、意向金缴纳/租赁政策审批