定位策划-别墅区-鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置与运营建议.pptVIP

非海景项目，可采取小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），打造度假氛围 产品布局方式 围合设计 采用热带植被、树种，并将国际文化元素融入园林景观中，增强度假氛围也不失文化底蕴 产品建议 景观园林 南北两地块的空间关系 北区为休闲度假感更强，产品品质更高，资源环境更好的独栋别墅区。 南区为文化主题区，通过文化主题别墅和文化会所打造国际文化主题。 在南北侧地块的水系中间设置栈道联系，该通道仅供行人通过，并作为一个景观节点出现。 综合布局示意 水 系 水系 可供经营的文化主题别墅 2 1 如实际开发消防用地，无法与整个地块的开发调性匹配，同时极可能降低整体物业品质 消防用地开发建议 地块二规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4 地块一规划技术指标: 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3 地块一 地块二 地块三 地块三规划技术指标: 用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8 项目用地规划为消防用地，此类用地一般按照严格的消防安全考虑选择区位，调整难度较高 用地性质： U6消防用地 U6 消防用地 消防站主要建筑由室外训练场、业务用房及辅助用房构成三大类构成。 室外训练场 训练跑道、篮球场等满足消防业务训练的场地，列队观摩 、规范操作、器材摆放和准备活动场地以及缓冲场地。 业务用房 消防车库、通信室、体能训练室、训练塔、灭火抢险和个 人防护器材库、被装营具库、器材修理间、清洗室、烘干 室、呼吸器充气室、图书阅览室、会议室、俱乐部、灭火 救援研讨和电脑室、公众消防宣传教育用房、干部备勤室 、消防员备勤室等。 辅助用房 辅助用房包括：餐厅、厨房、家属探亲用房、锅炉房、浴 室、医务室、晾衣室（场）、贮藏室、盥洗室、厕所、理 发室、配电室、油料库等。 消防用地开发建议 普通消防站辖区面积不应大于７平方公里，确保接到出动指令后5分钟内到达辖区边缘为原则。同时，需处于该辖区的相对中心位置。 如可用地置换：调整消防用地性质为一类居住用地（容积率0.3），开发与北区相似产品，与其形成统一整体。 消防用地开发建议‖方案一 水 系 水系 临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约2栋。 腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。 与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。 可供经营的文化主题别墅 2 1 在游艇会港湾社区北侧，寻找合理地块调整为消防用地 项目用地 游艇会港湾社区 重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域 GOLF绿地社区 发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能 美丽城片区 发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等 建议调整区域 消防用地开发建议‖方案一 如可产品内部调整：维持别墅的产品形态，针对客户调整为定向锁定消防队高级领导。 消防用地开发建议‖方案二 水 系 水系 临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约2栋。 腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。 与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。 可供经营的文化主题别墅 2 1 消防队存在的主要影响： ★噪音影响 平时训练，出勤时的噪音影响。 ★建筑形态对项目整体形象的破坏 消防队建筑本身有一定的建筑规范要求，工建化元素较多，可能对项目的统一形象有较大影响。 如无法调整：尽可能降低其对周边住宅影响。 消防用地开发建议‖方案三 于宗地东/南/西侧加强植被打造，并引入降噪作用较为明显的林木，以阻隔消防队运营时所产生的噪音。 加强植被打造，适当堆土成坡，以阻隔噪音、视线影响 消防用地开发建议‖方案三 协调消防队方面，将建筑主体高度控制在3层以下。同时，在东/西/南侧布局物业，阻隔噪音影响。（方案示意见下图） 西侧规划路 行政办公楼 我项目 训练场 我项目 我项目 出警口 控制建筑高度并合理规划布局，以阻隔噪音、视线影响 消防用地开发建议‖方案三 对项目核心问题的解答 如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？ 主题价值问题 如何以产品落地文化主题的表现？ 如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？ 物业价值问题 产品分区问题 以国际文化作为文化主题选择的切入点 以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向 以别墅物业兼顾休闲度假与文化展示交流功能 以集中物业满足集中展示、集